Fiscalité investisseur
Comparer les dispositifs d'investissement locatif
Il n'existe pas de dispositif « le meilleur » dans l'absolu : un investissement pour alléger votre fiscalité, toucher un revenu complémentaire, transmettre ou rester souple n'obéit pas aux mêmes règles. Choisissez d'abord votre objectif, puis comparez les caractéristiques réelles des dispositifs qui y répondent.
Ce comparateur donne une orientation indicative selon votre objectif ; il ne constitue ni un conseil en investissement financier ni un conseil fiscal personnalisé, et ne remplace pas l'étude de votre situation par un conseiller. Aucun dispositif n'est « le meilleur » dans l'absolu : chacun répond à un besoin différent.
Grille synoptique — les 7 dispositifs
| Dispositif | Finalité | Type de bien | Régime | Levier fiscal | Engagement | Effort de gestion | Transmission | Liquidité | Contrainte de sortie |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| LMNP | Revenu meublé optimisé / défiscaliser ses loyers | Meublé neuf (diffus ou résidence gérée) | Meublé (BIC) | Amortissement du bien au réel, ou abattement forfaitaire 50 % (micro-BIC) | Aucun engagement légal en diffus ; bail commercial en géré ; détention longue conseillée | Moyen (diffus) / Faible (géré, délégué à l'exploitant) | Peu adaptée en direct (indivision) | Variable ; en géré, dépend du marché de revente et de la reconduction du bail | Réintégration des amortissements dans la plus-value (cessions à compter du 15/02/2025) — sauf résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) |
| Revenus fonciers | Revenu locatif nu, souplesse | Neuf nu — appartement ou maison | Nu (revenus fonciers) | Déduction des charges et intérêts (réel), ou abattement 30 % (micro-foncier sous 15 000 €) ; déficit foncier imputable sur le revenu global 10 700 € | Aucun engagement de durée | Moyen (gestion directe) ou délégué | En direct = indivision (moins souple) | Facile (bien classique, revente libre) | Aucune réintégration d'amortissement ; plus-value des particuliers (abattements pour durée) ; si un déficit a été imputé sur le revenu global → maintien en location jusqu'au 31/12 de la 3ᵉ année |
| SCI (IR / IS) | Détenir et transmettre à plusieurs | Neuf nu — appartement ou maison | Nu ; imposition IR (translucidité) ou IS (sur option) | IR : barème + 17,2 % de prélèvements sociaux, déficit foncier — IS : amortissement du bâti (baisse l'IS de détention) | Long terme ; option IS révocable seulement jusqu'au 5ᵉ exercice, puis irréversible | Moyen (IR) / Élevé (IS : comptabilité commerciale, expert-comptable) | Très adaptée : parts sociales, donation (abattement 100 000 €/15 ans), démembrement (art. 669) | Parts non cotées, décote 10-20 % ; cession soumise à 5 % de droits (prépondérance immobilière) | IR : plus-value des particuliers — IS : plus-value professionnelle (valeur nette comptable minorée par les amortissements) + PFU 30 % à la sortie du cash = « bombe fiscale » |
| Jeanbrun | Défiscaliser en neuf (tranche élevée) | Neuf collectif uniquement (maisons exclues) | Nu (revenus fonciers) | Amortissement 3,5 à 5,5 %/an sur 80 % du prix, plafonné 8 000 à 12 000 €/an/foyer (déduction, hors plafond des niches) | Engagement de location 9 ans ; barèmes 2026 provisoires (décret à paraître) | Moyen (nu, plafonds de loyer et de ressources à respecter) | Non spécifique (comme le foncier direct) | Bien classique, mais revente avant 9 ans = reprise de l'avantage | Réintégration des amortissements dans la plus-value (art. 150 VB III, modifié par l'art. 47) ; rupture avant 9 ans = amortissements rapportés aux revenus fonciers (sauf accidents de la vie) |
| SCPI | Revenu passif (pierre-papier) | Parts de SCPI (aucun bien en direct) | n.a. — revenus fonciers par transparence (art. 239 septies) | n.a. en pleine propriété ; SCPI européenne : pas de prélèvements sociaux ; nue-propriété démembrée : pas de revenu donc pas d'impôt, et hors IFI | 8 à 10 ans minimum (pour amortir 8 à 12 % de frais d'entrée) | Nul (100 % délégué à la société de gestion) | Possible (démembrement / donation de parts) | Contrainte : pas de marché organisé, retraits suspendables, nue-propriété verrouillée jusqu'au terme | Perte en capital possible, prix de part et revenus non garantis ; plus-value de parts au régime des particuliers |
| Denormandie Ancien — hors neuf Ancien à rénover — hors périmètre neuf. Pas de chiffrage ici, voir la page dédiée. Voir la page dédiée | Défiscaliser dans l'ancien à rénover (ORT) | Ancien avec travaux ≥ 25 % du coût total — hors stock neuf | Nu | Réduction d'impôt 12 / 18 / 21 % (6 / 9 / 12 ans), plafonds 300 000 € et 5 500 €/m², dans le plafond des niches 10 000 €/an | Engagement 6, 9 ou 12 ans ; fin du dispositif au 31/12/2027 | Élevé (chantier, éligibilité ORT, plafonds loyer/ressources) | Non spécifique | Ancien | Reprise de l'avantage en cas de non-respect des plafonds ou de la durée ; excédent au-delà de 10 000 €/an perdu |
| Malraux Ancien — hors neuf Ancien restauré — hors périmètre neuf. Pas de chiffrage ici, voir la page dédiée. Voir la page dédiée | Réduction d'impôt forte, foyer très imposé (patrimonial) | Ancien, restauration ABF en Site Patrimonial Remarquable — hors stock neuf | Nu (résidence principale du locataire, 9 ans) | Réduction d'impôt 22 % ou 30 % sur les travaux, plafond 400 000 € sur 4 ans, hors plafond des niches | Durée du chantier + engagement de location 9 ans | Élevé (Architecte des Bâtiments de France, chantier encadré) | Non spécifique | Ancien, bien de caractère | Reprise si revente anticipée hors motifs limitatifs ; réduction non imputée dans les 3 ans de report définitivement perdue |