Question 1

Comment trouvez-vous les programmes neufs éligibles à mon projet ?

Accepted Answer

Vous renseignez votre situation (foyer, revenus) et l'endroit où vous souhaitez habiter. Nous interrogeons une base de plus de 800 programmes immobiliers neufs (sources Valorissimo, Vinci Immobilier, Station 9, Les Nouveaux Constructeurs, Catella Residential) et nous affichons ceux qui sont éligibles à votre profil dans le rayon que vous choisissez. Chaque programme est chiffré à la mensualité près (prêt principal + PTZ + ADI).

Question 2

La recherche de programmes est-elle gratuite ?

Accepted Answer

La recherche de programmes est 100 % gratuite et sans inscription : aucune coordonnée bancaire n'est demandée. Le premier rendez-vous avec Hervé Voirin est sans engagement de votre part. Et même lorsque vous achetez, notre accompagnement dans la recherche ne vous coûte rien de plus : nous sommes rémunérés directement par le promoteur, via une commission d'apport d'affaires intégrée à sa marge commerciale. Vous réglez donc exactement le prix promoteur affiché — ni plus, ni moins qu'en vous adressant au promoteur en direct — mais vous bénéficiez en plus d'un accompagnement dans votre recherche : sélection des programmes éligibles, chiffrage à la mensualité près (prêt principal + PTZ + ADI, frais de notaire inclus) et mise en relation avec le promoteur. Côté financement, si vous le souhaitez ensuite, Hervé Voirin pourra vous accompagner dans le cadre réglementé de l'intermédiation en crédit (inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261) : le courtage donne alors lieu à des honoraires précisés dans un mandat écrit, communiqués à l'avance et dus uniquement après le déblocage effectif de votre prêt.

Question 3

Comment fonctionne l'offre de 1 500 € pour votre emménagement ?

Accepted Answer

Si votre projet aboutit, nous vous offrons un chèque cadeau de 1 500 € à utiliser librement pour votre emménagement : mobilier, électroménager, déménageur, peinture, décoration… Il vous est remis dans les 30 jours suivant la signature de l'acte authentique chez le notaire, après règlement du promoteur. L'offre suppose une réservation avant le 31 juillet 2026 et une signature de l'acte authentique avant le 31 décembre 2026, et reste soumise à conditions d'éligibilité. Les conditions complètes sont détaillées dans les CGU de l'offre.

Question 4

Payez-vous plus cher en passant par Mon Programme Neuf ?

Accepted Answer

Non. Vous réglez exactement le prix promoteur affiché. La commission d'apport d'affaires versée par le promoteur est intégrée à sa marge commerciale et ne s'ajoute pas au prix de vente. Côté financement, l'accompagnement éventuel s'inscrit dans le cadre réglementé de l'intermédiation en crédit (inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261), avec des honoraires communiqués à l'avance et dus uniquement après le déblocage effectif du prêt.

Question 5

Quelles données utilisez-vous pour calculer l'éligibilité ?

Accepted Answer

Le moteur applique le décret PTZ 2026 (n° 2025-299 du 29 mars 2025) — zones officielles A/B1/B2/C, plafonds de ressources, quotités par tranche, durée de différé. Le calcul de la mensualité utilise les taux moyens du marché, l'ADI sur la totalité du capital emprunté (PTZ inclus, règle bancaire) et la règle HCSF d'endettement à 35 %.

Question 6

Quels sont les avantages d'acheter en VEFA (dans le neuf) ?

Accepted Answer

Acheter en VEFA cumule des protections et des économies que l'ancien n'offre pas. Vous êtes couvert par les garanties légales obligatoires : parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans), décennale (10 ans) et garantie financière d'achèvement, qui sécurise la livraison même en cas de défaillance du promoteur. Les frais de notaire tombent à 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Le logement respecte la norme RE 2020 (charges énergétiques réduites), vous personnalisez les finitions avant livraison, et le neuf ouvre droit au prêt à taux zéro (PTZ) 2026.

Question 7

Quels sont les risques de la VEFA et comment êtes-vous protégé ?

Accepted Answer

Le principal risque en VEFA est le retard de livraison ou la défaillance du promoteur, mais la loi vous protège à chaque étape. La garantie financière d'achèvement (GFA) garantit que le logement sera terminé même si le promoteur fait défaut. Les appels de fonds sont plafonnés par la loi : 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement. Vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours après signature, et à la livraison vous consignez les réserves que le promoteur doit lever au titre de la garantie de parfait achèvement.

Question 8

Quelle mensualité pour un programme neuf financé avec un PTZ ?

Accepted Answer

Pour donner un ordre de grandeur : un appartement neuf à 280 000 € en zone A, acheté par un couple primo-accédant, revient à environ 1 314 €/mois assurance comprise, sur 25 ans, à un taux indicatif de marché de 3,58 % (2026). Le PTZ et le prêt principal sont lissés en une seule mensualité constante, et l'assurance emprunteur est calculée sur la totalité du capital emprunté, PTZ inclus. C'est notre différence : chaque programme du catalogue est chiffré à la mensualité près. Votre mensualité exacte s'affiche programme par programme, puis se confirme avec un accompagnement.

Question 9

Est-il vraiment intéressant d'acheter dans le neuf en 2026 ?

Accepted Answer

Le neuf est plus intéressant que l'ancien sur plusieurs critères objectifs. Les frais de notaire y sont de 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l'ancien, soit plusieurs milliers d'euros économisés. La norme RE 2020 garantit une faible consommation énergétique, là où l'ancien impose souvent des travaux. Vous bénéficiez des garanties légales (décennale, parfait achèvement, garantie financière d'achèvement) absentes dans l'ancien, et le neuf ouvre droit au PTZ 2026. Le calcul de votre financement se fait ensuite au cas par cas, programme par programme.

Question 10

Comment se déroule une opération d'achat en VEFA ?

Accepted Answer

La Vente en l'État Futur d'Achèvement est encadrée par les articles L261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Vous signez d'abord un contrat de réservation avec un dépôt de garantie plafonné (5 % maximum si livraison sous 1 an, 2 % entre 1 et 2 ans, 0 % au-delà). Le contrat définitif est signé chez le notaire, puis vous réglez le bien par appels de fonds successifs au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Vous devenez propriétaire du sol dès la signature, et propriétaire des constructions au fur et à mesure de leur édification.

Question 11

Qu'est-ce que la garantie de parfait achèvement (GPA) ?

Accepted Answer

La garantie de parfait achèvement oblige le constructeur à réparer, pendant un an à compter de la réception des travaux, tous les désordres signalés soit dans le procès-verbal de réception, soit par notification écrite ultérieure. Elle couvre tous types de défauts, qu'ils soient apparents ou cachés, gros œuvre ou finitions. Vous disposez donc d'une année complète après la livraison pour faire reprendre tout désordre constaté.

Question 12

Qu'est-ce que la garantie biennale (ou de bon fonctionnement) ?

Accepted Answer

La garantie biennale couvre pendant deux ans après la réception le bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables du bâtiment : volets roulants, robinetterie, chaudière, interphone, portes intérieures, radiateurs mobiles, etc. En cas de dysfonctionnement, le constructeur doit réparer ou remplacer l'équipement à ses frais. Cette garantie est cumulable avec la garantie de parfait achèvement durant la première année.

Question 13

Qu'est-ce que la garantie décennale ?

Accepted Answer

La garantie décennale couvre pendant dix ans à compter de la réception les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination, ainsi que ceux affectant les éléments d'équipement indissociables (chape, canalisations encastrées, charpente). C'est la garantie la plus protectrice : elle joue automatiquement, sans que vous ayez à prouver une faute du constructeur. Elle se transmet aux acquéreurs successifs en cas de revente dans les dix ans.

Question 14

Qu'est-ce que la garantie financière d'achèvement (GFA) ?

Accepted Answer

La garantie financière d'achèvement est obligatoire pour toute VEFA dans le secteur protégé (logement). Délivrée par une banque ou un assureur, elle garantit qu'en cas de défaillance du promoteur, un tiers prendra le relais financier pour achever la construction. Vous êtes ainsi assuré que votre logement sera livré, même si le promoteur fait faillite en cours de chantier. C'est une protection essentielle, intégralement à la charge du promoteur.

Question 15

Qu'est-ce que l'assurance dommages-ouvrage (DO) ?

Accepted Answer

Souscrite par le promoteur avant l'ouverture du chantier, l'assurance dommages-ouvrage permet, en cas de sinistre relevant de la garantie décennale, d'être indemnisé rapidement sans attendre une décision de justice sur les responsabilités. L'assureur préfinance les travaux de réparation puis se retourne contre les constructeurs responsables. Elle vous est transmise automatiquement à l'achat et suit le bien en cas de revente pendant les dix ans.

Question 16

Pourquoi les frais de notaire sont-ils réduits dans le neuf ?

Accepted Answer

Dans le neuf, les frais de notaire représentent environ 2 à 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Cette différence s'explique par l'absence des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) départementaux : dans le neuf, vous payez une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %, contre environ 5,80 % dans l'ancien. Les émoluments du notaire et les débours sont en revanche identiques.

Question 17

Qu'est-ce que l'exonération de taxe foncière de deux ans dans le neuf ?

Accepted Answer

Les constructions neuves à usage d'habitation bénéficient d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant les deux années qui suivent l'achèvement de la construction. Pour en bénéficier, vous devez déposer une déclaration H1 (maison) ou H2 (appartement) auprès du centre des impôts dans les 90 jours suivant l'achèvement. Certaines communes peuvent supprimer cette exonération pour la part communale par délibération.

Question 18

Comment se déroule la signature : du contrat de réservation à l'acte authentique ?

Accepted Answer

Vous signez d'abord un contrat préliminaire de réservation, avec versement d'un dépôt de garantie sur un compte séquestre (5 % maximum). Vous disposez ensuite d'un délai de rétractation de 10 jours. Une fois votre financement obtenu, le notaire vous adresse le projet d'acte de vente au moins un mois avant la signature. L'acte authentique est signé chez le notaire ; vous réglez alors la première fraction du prix selon l'échéancier d'appel de fonds.

Question 19

Comment sont réglementés les appels de fonds en VEFA ?

Accepted Answer

L'échéancier d'appel de fonds est strictement encadré et plafonné par la loi : 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau (toiture posée), 95 % à l'achèvement des travaux, et le solde de 5 % à la livraison. Le promoteur ne peut exiger aucun versement au-delà de ces plafonds. Le solde de 5 % peut être consigné en cas de réserves émises lors de la livraison.

Question 20

Comment se passe la livraison et que faire en cas de réserves ?

Accepted Answer

La livraison fait l'objet d'un procès-verbal contradictoire entre vous et le promoteur. Vous y consignez l'ensemble des réserves : défauts apparents, non-conformités, finitions à reprendre. Vous pouvez consigner les 5 % restants entre les mains d'un séquestre tant que les réserves ne sont pas levées. Vous disposez ensuite d'un mois supplémentaire après la livraison pour signaler par lettre recommandée les défauts qui n'auraient pas été visibles le jour J.

Question 21

Que couvre la réglementation environnementale RE2020 ?

Accepted Answer

Applicable à tous les permis de construire de logements neufs déposés depuis le 1er janvier 2022, la RE2020 fixe trois exigences : sobriété énergétique renforcée (besoin bioclimatique Bbio), réduction de l'empreinte carbone du bâtiment sur l'ensemble de son cycle de vie (50 ans), et confort d'été pour résister aux vagues de chaleur. Concrètement, un logement RE2020 consomme environ 30 % d'énergie en moins qu'un logement RT2012 et privilégie les énergies décarbonées et les matériaux bas carbone.

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