Guide de l'achat neuf
Les appels de fonds en VEFA : échéancier légal et intérêts intercalaires
En VEFA, vous ne réglez pas le prix en une fois : les paiements sont échelonnés et plafonnés par la loi (article R261-14 du Code de la construction et de l'habitation). Le promoteur ne peut jamais exiger plus que 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble, et le solde de 5 % à la livraison.
Pendant la construction, la banque débloque les fonds au rythme de ces appels : vous payez alors des intérêts intercalaires calculés uniquement sur le capital déjà débloqué. Cet échéancier s'inscrit dans le parcours d'achat décrit dans notre guide de la VEFA.
L'échéancier légal plafonné des appels de fonds
L'article R261-14 du CCH fixe des plafonds que le promoteur ne peut pas dépasser. Ces pourcentages sont cumulés : à chaque étape, le total réglé ne peut excéder le seuil indiqué.
| Étape du chantier | % cumulé maximum du prix |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % |
| Mise hors d'eau (toiture posée) | 70 % |
| Achèvement de l'immeuble | 95 % |
| Livraison (remise des clés) | 100 % (solde de 5 %) |
Le solde de 5 % versé à la livraison peut être consigné (généralement chez le notaire ou à la Caisse des dépôts) si vous émettez des réserves contestées lors de la remise des clés, jusqu'à leur levée. Le dépôt de garantie versé à la réservation, lui, n'est pas un appel de fonds : il s'impute sur le premier appel après la signature notariée. Ce point est traité dans notre guide du contrat de réservation.
Les intérêts intercalaires pendant la construction
Comme la banque ne débloque les fonds qu'au rythme des appels du promoteur, vous ne remboursez pas encore votre prêt classiquement pendant le chantier. Vous payez à la place des intérêts intercalaires : des intérêts calculés uniquement sur la part de capital déjà débloquée, et non sur la totalité du prêt.
- Au début du chantier, peu de capital est débloqué : les intérêts intercalaires sont faibles.
- À mesure que les appels de fonds se succèdent, le capital débloqué cumulé augmente, donc les intérêts intercalaires augmentent progressivement.
- Une fois le logement livré et le prêt entièrement débloqué, l'amortissement classique (capital + intérêts) commence.
Bon à savoir — intérêts intercalaires et budget
Le montant des intérêts intercalaires dépend du taux de votre crédit et du rythme de déblocage : il n'existe pas de barème fixe. Certaines banques proposent de différer ou de capitaliser ces intérêts. Pensez à les intégrer à votre plan de financement, en plus de la mensualité finale. Pour estimer cette dernière selon votre profil, appuyez-vous sur notre guide du prix d'un appartement neuf et sur le simulateur de calculer-ptz.fr.
Questions fréquentes
Ce que vous nous demandez le plus souvent.
- Les paiements sont échelonnés et plafonnés par la loi (article R261-14 du CCH) : au maximum 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble, et le solde de 5 % à la livraison. Le promoteur ne peut jamais exiger plus que ces plafonds.Légifrance — art. R261-14 CCH
- Ce sont les intérêts payés pendant la construction, avant le remboursement classique du prêt. La banque ne débloque les fonds qu'au rythme des appels du promoteur : vous ne payez des intérêts que sur la part de capital déjà versée, et non sur la totalité du prêt. Ils augmentent à mesure que le chantier avance.Skill financement — définition intérêts intercalaires
- Oui. Si vous émettez des réserves contestées lors de la livraison, le solde de 5 % du prix peut être consigné (généralement chez le notaire ou la Caisse des dépôts) jusqu'à la levée des réserves, conformément à l'article R261-14 du Code de la construction.Légifrance — art. R261-14 CCH
Sources officielles
- Légifrance — articles L261-1 à L261-22 du CCH (vente d'immeubles à construire, secteur protégé)
- Service-Public — Contrat de réservation d'un logement en VEFA (dépôt de garantie, rétractation, garanties)
Informations à caractère général, vérifiées sur sources officielles. Tout montant de prêt ou de mensualité est une estimation indicative ; un mandataire en intermédiation valide votre plan de financement personnalisé. Le détail du montant du prêt à taux zéro (PTZ) se calcule sur calculer-ptz.fr.
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