Guide de l'achat neuf
La VEFA : tout comprendre à l'achat d'un logement neuf sur plan
La VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) est l'achat d'un logement neuf sur plan : vous signez chez le notaire et devenez propriétaire au fur et à mesure de la construction, en réglant le prix par appels de fonds échelonnés. C'est le cadre juridique de la quasi-totalité des programmes immobiliers neufs, encadré par les articles 1601-3 du Code civil et L261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
Sur notre catalogue, 1 519 programmes neufs en VEFA sont actifs dans 678 communes, dont 1 146 éligibles au prêt à taux zéro (PTZ).
Qu'est-ce qu'une VEFA ?
La VEFA est définie par l'article 1601-3 du Code civil comme le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol, ainsi que la propriété des constructions au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur en paie le prix à l'avancement des travaux.
La vente en VEFA d'un logement relève du secteur protégé (art. L261-10 et L261-11 du CCH) : l'acheteur bénéficie d'office d'un échéancier de paiement plafonné et de garanties légales. L'acte de vente est obligatoirement signé devant notaire.
Les 4 étapes d'un achat en VEFA
| Étape | Ce qui se passe |
|---|---|
| 1. Réservation | Signature du contrat préliminaire (contrat de réservation) et versement d'un dépôt de garantie plafonné. Délai de rétractation de 10 jours. |
| 2. Acte notarié | Signature de la vente devant notaire : transfert des droits sur le sol et de la propriété au fur et à mesure de l'avancement. |
| 3. Appels de fonds | Déblocages échelonnés du prix selon l'échéancier légal (35 % aux fondations, 70 % hors d'eau, 95 % à l'achèvement, 5 % à la livraison). |
| 4. Livraison | Remise des clés, procès-verbal de livraison. Point de départ des garanties de parfait achèvement, biennale et décennale. |
Le détail de chaque étape est traité dans nos guides dédiés : contrat de réservation, appels de fonds et garanties de la VEFA.
VEFA ou CCMI : quelle différence ?
On confond souvent VEFA et CCMI. Pourtant, les deux contrats recouvrent des situations distinctes :
- VEFA — vous achetez à un promoteur un logement (le plus souvent un appartement) construit sur un terrain qui ne vous appartient pas. Régime : art. L261-1 et suivants du CCH.
- CCMI (contrat de construction de maison individuelle) — vous êtes propriétaire du terrain et confiez la construction de votre maison à un constructeur. Régime : art. L231-1 et L232-1 du CCH, loi du 19 décembre 1990.
Bon à savoir — VEFA et financement
Un logement neuf acheté en VEFA cumule plusieurs leviers : frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l'ancien), éligibilité fréquente au PTZ et TVA à 5,5 % en zone ANRU/QPV. Pour un appartement neuf type à environ 280 000 € en zone A, la mensualité estimée avec PTZ tourne autour de 1 283 €/mois (assurance comprise) pour un couple primo-accédant. Le calcul exact dépend de votre profil — il est détaillé dans notre guide du prix d'un appartement neuf.
Questions fréquentes
Ce que vous nous demandez le plus souvent.
- La VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) est l'achat d'un logement neuf sur plan : vous signez chez le notaire et devenez propriétaire au fur et à mesure de la construction, en payant par appels de fonds échelonnés. Elle est encadrée par les articles 1601-3 du Code civil et L261-1 et suivants du Code de la construction.Légifrance — art. 1601-3 Code civil, L261-1 CCH
- En VEFA, vous achetez un logement (souvent un appartement) à un promoteur sur un terrain qui ne vous appartient pas. En CCMI (contrat de construction de maison individuelle), vous êtes propriétaire du terrain et confiez la construction de votre maison à un constructeur. Deux contrats et deux régimes juridiques distincts.Légifrance — L261-1 et L231-1 CCH
- Oui. La vente VEFA d'un logement relève du secteur protégé : l'acte de vente est signé devant notaire (acte authentique), conformément à l'article L261-11 du Code de la construction. Le contrat de réservation préalable, lui, peut être signé sous seing privé.Légifrance — art. L261-11 CCH
- Les principaux risques sont la défaillance du promoteur, le retard de livraison et un écart entre le plan et la réalisation. Vous êtes protégé par la garantie financière d'achèvement (GFA) qui assure la fin du chantier, par des pénalités de retard contractuelles, et par les garanties après livraison (parfait achèvement, biennale, décennale). La VEFA est l'un des achats immobiliers les plus encadrés par la loi.Légifrance — art. L261-10-1, 1792 et s. Code civil
- Oui, sous conditions. Un logement neuf acheté en VEFA en résidence principale est fréquemment éligible au prêt à taux zéro pour un primo-accédant, dans les limites de zone, de ressources et de plafond d'opération. Le montant exact se calcule selon votre situation sur calculer-ptz.fr. Le PTZ, sans intérêt, réduit le capital à amortir et la mensualité.Service-Public — Prêt à taux zéro (PTZ)
Sources officielles
- Légifrance — article 1601-3 du Code civil (définition de la VEFA)
- Légifrance — articles L261-1 à L261-22 du CCH (vente d'immeubles à construire, secteur protégé)
- Service-Public — Contrat de réservation d'un logement en VEFA (dépôt de garantie, rétractation, garanties)
Informations à caractère général, vérifiées sur sources officielles. Tout montant de prêt ou de mensualité est une estimation indicative ; un mandataire en intermédiation valide votre plan de financement personnalisé. Le détail du montant du prêt à taux zéro (PTZ) se calcule sur calculer-ptz.fr.
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