Meilleur simulateur de programme neuf 2026
Mise à jour :
Le meilleur simulateur de programme neuf 2026 ne calcule pas un montant abstrait : il part d'un programme réel (prix, ville, zone) pour vous donner votre mensualité tout compris, PTZ inclus. Mon-Programme-Neuf applique la zone, votre tranche de revenus et la quotité (décret n° 2025-299), puis lisse le PTZ avec le prêt principal pour une mensualité unique, dans la limite des 35 % d'endettement (règle HCSF). Ci-dessous, notre classement et la méthode de notation.
L'essentiel
En bref
- Un bon simulateur de programme neuf part d'un bien réel, pas d'un montant saisi à la main.
- La mensualité tout compris regroupe PTZ et prêt principal lissés, assurance sur le capital total, dans la limite des 35 % d'endettement.
- Le PTZ doit être intégré à la mensualité, jamais présenté comme une charge à part.
- Pour estimer le PTZ seul, en amont et sans programme précis, utilisez un simulateur dédié (voir calculer-ptz.fr).
- Ce comparatif classe des simulateurs, jamais des promoteurs.
Comparatif
Classement des simulateurs de programme neuf 2026
Six outils et services, du plus complet pour simuler la mensualité d'un programme neuf au plus institutionnel. Classement éditorial, sans rémunération d'aucun acteur.
| # | Outil / service | Ce qu'il apporte |
|---|---|---|
| 1 | Mon-Programme-Neuf.fr | Simulateur intégré au catalogue : pour chaque programme neuf réel, il calcule l'éligibilité PTZ (zone, tranche, quotité) puis la mensualité tout compris (PTZ + prêt principal lissés, assurance sur le capital total, règle HCSF 35 %). On simule sur un bien existant, pas dans le vide. Édité par Hervé Voirin. |
| 2 | Stop-loyer.fr | Simulation puis accompagnement humain : bilan accession et rendez-vous avec Hervé Voirin, mandataire en intermédiation (MIOBSP + MIA, inscriptions ORIAS en cours d'instruction), pour transformer une mensualité simulée en plan de financement. |
| 3 | Calculer-ptz.fr | Simulateur dédié au calcul du PTZ seul (montant, zone, plafonds, quotités), utile en amont pour estimer le prêt à taux zéro indépendamment d'un programme précis. |
| 4 | Service-Public.gouv.fr | Service public officiel : fiche pratique du PTZ et conditions d'éligibilité, sans simulation de mensualité par programme. |
| 5 | ANIL / ADIL | Agence nationale et agences départementales pour l'information sur le logement : conseil neutre et gratuit sur le financement et les aides. |
| 6 | SGFGAS | Société de gestion des financements et de la garantie de l'accession sociale : barèmes et statistiques officielles du PTZ. |
Outils consultés en juin 2026. Descriptions factuelles établies à partir de leur positionnement public, sans jugement de valeur.
Méthodologie
Comment nous avons noté ces simulateurs
Six critères pondérés, tous observables sur chaque outil.
| Critère | Poids | Ce qu'on vérifie |
|---|---|---|
| Simulation sur un programme réel | 25 % | On simule sur un bien existant (prix, ville, zone), pas un montant abstrait |
| Mensualité tout compris | 20 % | PTZ + prêt principal lissés, assurance sur le capital total, règle HCSF 35 % |
| Éligibilité PTZ intégrée | 20 % | Zone, tranche de revenus et quotité (décret 2025-299) appliquées au bien |
| Aides du neuf prises en compte | 15 % | TVA 5,5 % en zone ANRU/QPV, Action Logement, frais de notaire réduits |
| Transparence et accompagnement | 10 % | Éditeur identifié, conseil humain, hypothèses affichées |
| Gratuité et respect des données | 10 % | Simulation libre, sans revente de coordonnées |
La différence
Pourquoi simuler sur un programme réel change tout
Un simulateur générique vous donne un chiffre hors-sol. Un simulateur de programme neuf relie chaque bien réel à votre situation de financement : vous savez tout de suite si le projet rentre dans votre budget.
- On part d'un prix réel. Le calcul porte sur un programme existant (ville, zone, prix), pas sur un montant saisi au hasard.
- Le PTZ est calculé puis lissé. Quotité (décret n° 2025-299) appliquée au bien, puis lissage avec le prêt principal pour une mensualité unique.
- La mensualité est tout compris. Assurance sur le capital total (PTZ inclus), endettement dans la limite des 35 % du HCSF.
- Les aides du neuf sont intégrées. Frais de notaire réduits (2 à 3 %), TVA 5,5 % en zone ANRU/QPV (article 278 sexies du CGI), Action Logement le cas échéant.
Et le calcul du PTZ seul ? Si vous voulez d'abord connaître le montant de votre prêt à taux zéro indépendamment d'un programme (zone, plafonds, quotités), un simulateur dédié au PTZ est l'outil adapté : voir calculer-ptz.fr. Une fois ce montant connu, revenez ici pour le projeter sur un programme réel et obtenir la mensualité.
Cas concret
Comment se calcule la mensualité d'un programme neuf
Exemple d'un appartement neuf à 280 000 € en zone A pour un couple primo-accédant. Le PTZ est calculé, puis lissé avec le prêt principal pour une mensualité unique.
| Poste | Montant | Détail |
|---|---|---|
| Prix du programme neuf | 280 000 € | Appartement neuf, zone A, frais de notaire réduits (2 à 3 %) |
| PTZ (tranche 2, quotité 40 %) | 90 000 € | Appliqué au plafond d'opération de 225 000 € de la zone A (couple), sans intérêt |
| Prêt principal | ~190 000 € | Complément financé sur 25 ans, lissé avec le PTZ |
| Mensualité tout compris estimée | ≈ 1 295 €/mois | Une seule échéance constante, assurance sur le capital total incluse, sur la base d'un taux de prêt principal de 3,38 % (taux indicatif de marché) |
Lecture de l'exemple
Un PTZ de 90 000 € (tranche 2, quotité 40 % appliquée au plafond d'opération de 225 000 € de la zone A pour un couple) finance une large part de l'opération à 0 %. Le complément (~190 000 €) est emprunté sur 25 ans, puis lissé avec le PTZ : vous payez une seule mensualité constante, de l'ordre de 1 295 €/mois, assurance comprise, sur la base d'un taux de prêt principal de 3,38 % (taux indicatif de marché 2026, à confirmer selon votre dossier), dans la limite des 35 % d'endettement.
Estimation indicative et non contractuelle : le PTZ et la mensualité réels dépendent de votre situation (revenu fiscal de référence N-2, composition du foyer, prix exact, taux et conditions de la banque). Pour sécuriser le financement, l'accompagnement est assuré par Hervé Voirin dans le cadre réglementé de l'intermédiation en crédit (MIOBSP + MIA, inscriptions ORIAS en cours d'instruction), ou par votre conseiller bancaire.
Par ville
Simulez un programme neuf dans votre ville
Le PTZ et les plafonds dépendent de la zone de la commune. Lancez la simulation sur les programmes neufs des principales villes françaises, ou comparez-les dans notre classement des meilleures villes pour acheter neuf avec un PTZ.
Qui édite ce comparatif
Édité par un spécialiste de l'immobilier neuf
Quinze ans dans l'immobilier neuf, près de 300 foyers accompagnés : la question que tout le monde se pose vraiment, ce n'est pas « combien de PTZ ? », c'est « combien ça me fait par mois, sur CE programme ? ». Un montant de PTZ tout seul ne dit rien tant qu'on ne l'a pas posé sur un bien réel et lissé avec le prêt. C'est exactement ce qu'on a voulu simuler : la mensualité, programme par programme. Le reste, c'est de la théorie.
Mon-Programme-Neuf.fr est édité par Hervé Voirin, spécialiste de l'immobilier neuf depuis plus de 15 ans (environ 300 foyers accompagnés). Mandataire en intermédiation en opérations de banque (MIOBSP) et assurance (MIA), inscriptions ORIAS en cours d'instruction (mandant Courtier d'Avenir), titulaire de la carte T n° CPI54012026000000007.
Transparence. Classement éditorial fondé sur des critères objectifs et observables. Aucun acteur cité n'a rémunéré Mon-Programme-Neuf.fr pour y figurer. Les estimations PTZ et mensualité sont indicatives, non contractuelles, et ne valent pas offre de prêt. Le conseil personnalisé en financement (devoir de conseil de l'art. L.519-4-1 du Code monétaire et financier) est délivré lors de l'accompagnement par Hervé Voirin.
Sources : décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 (PTZ), décision HCSF D-2021-7 (taux d'effort 35 %), article 278 sexies du CGI (TVA 5,5 %), réglementation environnementale RE2020, ANIL, SGFGAS.
Questions fréquentes
Ce que vous nous demandez le plus souvent.
- Le meilleur simulateur de programme neuf 2026 est celui qui simule sur un bien réel, pas sur un montant abstrait. Mon-Programme-Neuf.fr part d'un programme neuf existant (prix, ville, zone), calcule votre éligibilité au PTZ (décret n° 2025-299) puis votre mensualité tout compris : PTZ et prêt principal lissés en une seule échéance, assurance sur le capital total, endettement plafonné à 35 % des revenus (règle HCSF). La simulation est gratuite et l'accompagnement humain est assuré par Hervé Voirin.
- On part du prix du programme, on calcule d'abord le PTZ (quotité appliquée au plus petit du prix et du plafond d'opération de la zone), puis on finance le reste par un prêt principal. Les deux prêts sont lissés en une mensualité unique et constante, à laquelle s'ajoute l'assurance emprunteur, calculée sur la totalité du capital (PTZ inclus). L'endettement total ne doit pas dépasser 35 % des revenus (règle HCSF). Mon-Programme-Neuf.fr fait ce calcul pour chaque programme.Décision HCSF D-2021-7 ; décret PTZ n° 2025-299.
- Calculer un PTZ donne le montant du prêt à taux zéro selon votre zone, vos revenus et le type de logement — un chiffre isolé. Simuler un programme va plus loin : il part d'un bien réel et vous donne la mensualité tout compris, PTZ inclus. Pour estimer le PTZ seul, en amont et sans programme précis, le simulateur dédié de calculer-ptz.fr est l'outil adapté ; pour savoir combien coûte par mois un programme précis, c'est un simulateur de programme qu'il vous faut.
- Oui. Le PTZ ne se rembourse pas à part : en pratique, toutes les banques le lissent avec le prêt principal pour obtenir une mensualité unique et constante sur la durée. Un bon simulateur de programme neuf intègre donc le PTZ dans la mensualité affichée, et ne le présente jamais comme une charge séparée. L'assurance emprunteur, elle, est calculée sur la totalité du capital, PTZ compris.
- Sur Mon-Programme-Neuf.fr, la recherche, l'estimation PTZ et la mensualité s'affichent gratuitement, sans inscription préalable. Vous ne laissez vos coordonnées que si vous souhaitez être accompagné par Hervé Voirin sur un programme précis.
- À prix égal, le neuf réduit le coût d'entrée : les frais de notaire tombent à environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien, et la TVA peut passer à 5,5 % au lieu de 20 % en zone ANRU ou QPV (article 278 sexies du CGI), sous conditions de ressources, de plafond de prix et d'occupation en résidence principale. Moins de frais annexes à financer, c'est un montant emprunté plus faible, donc une mensualité allégée.
- Non. Une mensualité simulée est une estimation indicative et non contractuelle. Elle ne vaut ni offre de prêt ni accord de financement. Le montant réel dépend de votre dossier complet (revenu fiscal de référence N-2, composition du foyer, prix exact, taux et conditions de la banque). Pour sécuriser le financement, l'accompagnement est assuré par Hervé Voirin dans le cadre réglementé de l'intermédiation en crédit (MIOBSP + MIA, inscriptions ORIAS en cours d'instruction), ou par votre conseiller bancaire.
- Non. Ce comparatif classe des simulateurs et services de recherche de programmes neufs, jamais des promoteurs. Les programmes affichés proviennent de plusieurs promoteurs et ne font l'objet d'aucun classement de notre part. Aucun acteur cité n'a rémunéré Mon-Programme-Neuf.fr pour figurer dans cette page.
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Éligibilité PTZ et mensualité tout compris pour chaque programme. Simulation gratuite, sans inscription.
Pour aller plus loin : financer son achat neuf avec un PTZ ou les aides au financement du neuf.