Guide de l'achat neuf
TVA à 5,5 % dans le neuf : qui peut en bénéficier en 2026 ?
La TVA réduite à 5,5 % (au lieu de 20 %) s'applique à l'accession sociale à la propriété : un logement neuf situé en zone ANRU ou QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville), ou dans la bande des 300 mètres autour, acheté en résidence principale, sous conditions de ressources et de prix. Le dispositif est défini par l'article 278 sexies du Code général des impôts.
Sur un logement neuf de 200 000 € hors taxe, passer de la TVA à 20 % à la TVA à 5,5 % représente une économie d'environ 29 000 € sur le prix d'achat. Les dispositifs PSLA et BRS intègrent cette TVA réduite par construction.
Les conditions de la TVA à 5,5 %
La TVA réduite n'est pas automatique : elle est réservée à l'accession sociale et suppose plusieurs conditions cumulatives, posées par l'article 278 sexies du CGI.
| Condition | Détail |
|---|---|
| Localisation | Logement neuf situé en zone ANRU ou QPV, ou dans la bande des 300 mètres autour du quartier. |
| Usage | Occupation en résidence principale par l'acquéreur. |
| Ressources | Plafonds de ressources alignés sur ceux du PSLA (accession sociale). |
| Prix | Plafonds de prix au m² par zone, fixés par la réglementation. |
| Engagement | Occupation effective et maintien dans la durée (clause anti-spéculative). |
Le taux normal de la TVA dans le neuf reste de 20 % (article 257, I du CGI). La TVA à 5,5 % est une dérogation ciblée sur les zones prioritaires.
Combien fait gagner la TVA à 5,5 % ?
| Taux de TVA | TVA | Prix TTC | Économie vs 20 % |
|---|---|---|---|
| 20 % (taux normal) | 40 000 € | 240 000 € | — |
| 5,5 % (accession sociale) | 11 000 € | 211 000 € | 29 000 € |
Bon à savoir — un effet en cascade
Au-delà de l'économie directe sur le prix, la TVA réduite diminue le montant à financer : vous empruntez moins, donc votre mensualité baisse aussi. Combinée au prêt à taux zéro, elle rend le passage de locataire à propriétaire nettement plus accessible. Le détail du financement est traité dans notre guide du prix d'un appartement neuf.
Ce qui est éligible (et ce qui ne l'est pas)
- Éligible — accession sociale neuve en zone ANRU/QPV (ou bande des 300 m), ainsi que les opérations en PSLA et en BRS, qui intègrent la TVA à 5,5 % par construction, sous conditions.
- Non éligible — l'achat neuf classique hors zone ANRU/QPV reste à la TVA de 20 %.
- Non éligible — l'investissement locatif (type Jeanbrun) est incompatible : la TVA réduite vise l'accession sociale en résidence principale, pas le locatif libre.
Attention — la TVA réduite n'est pas définitivement acquise
Le bénéfice de la TVA à 5,5 % est conditionné à l'occupation du logement en résidence principale. En cas de revente avant la fin de l'engagement (souvent 10 à 15 ans selon le dispositif), un complément de TVA peut être réclamé par l'administration au titre de la clause anti-spéculative. Pour le reste des frais de l'achat neuf, voyez notre guide des frais de notaire dans le neuf.
Questions fréquentes
Ce que vous nous demandez le plus souvent.
- La TVA réduite à 5,5 % (article 278 sexies du CGI) s'applique à l'accession sociale : logement neuf situé en zone ANRU ou QPV (ou dans la bande des 300 mètres), acheté en résidence principale, sous plafonds de ressources et de prix. Les dispositifs PSLA et BRS l'intègrent automatiquement.Légifrance — art. 278 sexies CGI ; BOFiP BOI-TVA-IMM-20
- Sur un logement à 200 000 € hors taxe, passer de la TVA à 20 % (240 000 € TTC) à la TVA à 5,5 % (211 000 € TTC) représente une économie d'environ 29 000 €. Cette baisse réduit aussi le montant emprunté et donc la mensualité.Légifrance — art. 278 sexies CGI
- Non. Elle est conditionnée à l'occupation du logement en résidence principale. En cas de revente avant la fin de l'engagement (souvent 10 à 15 ans selon le dispositif), un complément de TVA peut être réclamé par l'administration au titre de la clause anti-spéculative.Légifrance — art. 278 sexies CGI
Sources officielles
- Légifrance — article 278 sexies du CGI (TVA à 5,5 % accession sociale)
- Service-Public — Acte de vente d'un logement en VEFA
Informations à caractère général, vérifiées sur sources officielles. Tout montant de prêt ou de mensualité est une estimation indicative ; un mandataire en intermédiation valide votre plan de financement personnalisé. Le détail du montant du prêt à taux zéro (PTZ) se calcule sur calculer-ptz.fr.
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