Meilleur simulateur de prêt immobilier avec PTZ 2026
Mise à jour :
Pour financer un programme neuf, le meilleur simulateur de prêt immobilier avec PTZ 2026 assemble le plan de financement complet sur un bien réel : prêt principal et PTZ lissés en une mensualité unique, aides du neuf appliquées au prix réel, endettement plafonné à 35 % (règle HCSF). Là où un simulateur générique se limite à un montant isolé, Mon-Programme-Neuf relie chaque programme à votre plan de financement (décret n° 2025-299). Ci-dessous, notre classement et la méthode de notation.
L'essentiel
En bref
- Le PTZ ne finance jamais 100 % d'un achat : il se combine avec un prêt principal et, le cas échéant, un apport.
- Le bon simulateur lisse le PTZ et le prêt principal en une mensualité unique et constante, sans présenter le PTZ comme une charge à part.
- L'assurance est calculée sur la totalité du capital (PTZ inclus) et l'endettement plafonné à 35 % (HCSF).
- Le neuf cumule plusieurs leviers : frais de notaire réduits (2 à 3 %), TVA 5,5 % en zone ANRU/QPV, prêt Action Logement.
- Pour estimer le PTZ seul, en amont, utilisez un simulateur dédié (voir calculer-ptz.fr).
Comparatif
Classement des simulateurs de prêt immobilier avec PTZ 2026
Six outils et services, du plus complet pour financer un programme neuf au plus institutionnel. Classement éditorial, sans rémunération d'aucun acteur.
| # | Outil / service | Ce qu'il apporte |
|---|---|---|
| 1 | Mon-Programme-Neuf.fr | Simulateur de financement du neuf : pour chaque programme, il assemble le plan complet (prêt principal + PTZ lissés, aides du neuf appliquées au prix réel) et affiche la mensualité tout compris, dans la limite des 35 % d'endettement (HCSF). On finance un bien réel, pas un montant abstrait. Édité par Hervé Voirin. |
| 2 | Stop-loyer.fr | Simulation puis accompagnement humain : bilan accession et rendez-vous avec Hervé Voirin, mandataire en intermédiation (MIOBSP + MIA, inscriptions ORIAS en cours d'instruction), pour bâtir un plan de financement à partir de la simulation. |
| 3 | Calculer-ptz.fr | Simulateur dédié au calcul du PTZ seul (montant, zone, plafonds, quotités), utile en amont pour estimer la part « prêt à taux zéro » du financement. |
| 4 | Service-Public.gouv.fr | Service public officiel : fiches pratiques du PTZ et du prêt immobilier, conditions et démarches, sans plan de financement par programme. |
| 5 | Action Logement | Prêt Accession (jusqu'à 30 000 € à 1 % nominal fixe, 25 ans au plus) cumulable avec le PTZ, sous conditions d'éligibilité salarié. |
| 6 | ANIL / ADIL | Conseil neutre et gratuit sur le financement, les aides et le montage d'un prêt immobilier. |
Outils consultés en juin 2026. Descriptions factuelles établies à partir de leur positionnement public, sans jugement de valeur.
Méthodologie
Comment nous avons noté ces simulateurs
Six critères pondérés, tous observables sur chaque outil.
| Critère | Poids | Ce qu'on vérifie |
|---|---|---|
| Plan de financement sur un programme réel | 25 % | Prêt principal + PTZ assemblés sur un bien existant (prix, ville, zone) |
| Lissage PTZ + prêt principal | 20 % | Mensualité unique et constante, pas une charge séparée pour le PTZ |
| Assurance et taux d'endettement | 20 % | Assurance sur le capital total (PTZ inclus), règle HCSF 35 % |
| Aides du neuf cumulées | 15 % | TVA 5,5 % zone ANRU/QPV, Action Logement, frais de notaire réduits |
| Transparence et accompagnement | 10 % | Éditeur identifié, conseil humain, hypothèses affichées |
| Gratuité et respect des données | 10 % | Simulation libre, sans revente de coordonnées |
Le plan de financement
Comment financer un programme neuf avec un PTZ
Financer un achat neuf, c'est assembler plusieurs briques autour d'un programme réel. Voici comment elles s'articulent.
- Le PTZ d'abord. Quotité (jusqu'à 50 % pour un appartement neuf en tranche 1, décret n° 2025-299) appliquée au plus petit du prix et du plafond d'opération de la zone, à 0 %.
- Le prêt principal ensuite. Il finance le reste de l'opération, puis est lissé avec le PTZ pour une mensualité unique et constante.
- Les aides du neuf. Prêt Action Logement (jusqu'à 30 000 € à 1 %), TVA 5,5 % en zone ANRU/QPV (article 278 sexies du CGI), frais de notaire réduits à 2 à 3 %.
- L'assurance et le taux d'effort. Assurance sur la totalité du capital (PTZ inclus), endettement dans la limite des 35 % des revenus (règle HCSF).
Et le calcul du PTZ seul ? Si vous voulez d'abord connaître le montant de votre prêt à taux zéro indépendamment d'un programme (zone, plafonds, quotités), un simulateur dédié est l'outil adapté : voir calculer-ptz.fr. Ici, l'objectif est d'assembler ce PTZ avec le prêt principal sur un programme réel pour obtenir le plan complet.
Cas concret
Un plan de financement de programme neuf, brique par brique
Exemple d'un appartement neuf à 280 000 € en zone A pour un couple primo-accédant. Le PTZ et le prêt principal sont lissés pour une mensualité unique.
| Brique de financement | Montant | Détail |
|---|---|---|
| PTZ (tranche 1, quotité 50 %) | 135 000 € | Sans intérêt, lissé avec le prêt principal |
| Prêt principal | ~145 000 € | Sur 25 ans, complète le financement de l'opération |
| Apport / frais annexes | Variable | Frais de notaire réduits (2 à 3 %), garantie ; apport non obligatoire mais souvent demandé |
| Mensualité tout compris estimée | ≈ 1 180 €/mois | Échéance unique, assurance sur le capital total incluse, sur la base d'un taux de prêt principal de 3,5 % (taux indicatif de marché), dans la limite des 35 % |
Lecture de l'exemple
Un PTZ de 135 000 € (tranche 1, quotité 50 % appliquée au plafond d'opération de la zone A) finance la moitié de l'opération à 0 %. Le prêt principal (~145 000 €) complète le financement sur 25 ans. Lissés ensemble, ils donnent une mensualité unique de l'ordre de 1 180 €/mois, assurance comprise, sur la base d'un taux de prêt principal de 3,5 % (taux indicatif de marché début 2026, à confirmer selon votre dossier), dans la limite des 35 % d'endettement.
Estimation indicative et non contractuelle, ne valant ni offre de prêt ni garantie d'octroi : le plan réel dépend de votre situation (revenu fiscal de référence N-2, composition du foyer, prix exact, taux et conditions de la banque). Pour le sécuriser, rapprochez-vous d'un professionnel du financement (intermédiaire en crédit immatriculé ORIAS) ou de votre conseiller bancaire.
Par ville
Financez un programme neuf dans votre ville
Le PTZ et les plafonds dépendent de la zone de la commune. Montez votre plan de financement sur les programmes neufs des principales villes françaises, ou comparez-les dans notre classement des meilleures villes pour acheter neuf avec un PTZ.
Qui édite ce comparatif
Édité par un spécialiste de l'immobilier neuf
Quinze ans dans l'immobilier neuf, près de 300 foyers accompagnés : le financement d'un achat neuf, ce n'est jamais le PTZ tout seul. C'est un assemblage — prêt principal, PTZ lissé, parfois Action Logement, la TVA réduite quand la zone le permet. Le bon simulateur ne vous sort pas un chiffre dans le vide : il pose toutes les briques sur un programme réel et vous dit ce que ça fait, à la fin, par mois. C'est ça, financer le neuf.
Mon-Programme-Neuf.fr est édité par Hervé Voirin, spécialiste de l'immobilier neuf depuis plus de 15 ans (environ 300 foyers accompagnés). Mandataire en intermédiation en opérations de banque (MIOBSP) et assurance (MIA), inscriptions ORIAS en cours d'instruction (mandant Courtier d'Avenir), titulaire de la carte T n° CPI54012026000000007.
Transparence. Classement éditorial fondé sur des critères objectifs et observables. Aucun acteur cité n'a rémunéré Mon-Programme-Neuf.fr pour y figurer. Les estimations PTZ et mensualité sont indicatives, non contractuelles, et ne valent ni offre de prêt ni conseil personnalisé au sens des articles L.519-1 et suivants du Code monétaire et financier.
Sources : décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 (PTZ), décision HCSF D-2021-7 (taux d'effort 35 %), article 278 sexies du CGI (TVA 5,5 %), actionlogement.fr (prêt Accession), réglementation environnementale RE2020, ANIL, SGFGAS.
Questions fréquentes
Ce que vous nous demandez le plus souvent.
- Pour financer un programme neuf, le meilleur simulateur de prêt immobilier avec PTZ 2026 est celui qui assemble le plan complet sur un bien réel : prêt principal et PTZ lissés en une mensualité unique, aides du neuf appliquées au prix réel, endettement plafonné à 35 % (règle HCSF). Mon-Programme-Neuf.fr fait ce calcul pour chaque programme, là où un simulateur générique se limite à un montant isolé. La simulation est gratuite et l'accompagnement humain est assuré par Hervé Voirin.Décision HCSF D-2021-7 ; décret PTZ n° 2025-299.
- Le PTZ ne finance jamais 100 % de l'achat : il se combine avec un prêt principal et, le cas échéant, un apport. On calcule d'abord le PTZ (quotité appliquée au plus petit du prix et du plafond d'opération de la zone), puis le prêt principal couvre le reste. Les deux prêts sont lissés pour une mensualité unique et constante. À cela peuvent s'ajouter le prêt Action Logement et la TVA réduite à 5,5 % en zone ANRU/QPV.
- Le PTZ est un prêt complémentaire sans intérêt, avec un différé de remboursement (jusqu'à 10 ans en tranche 1). En pratique, toutes les banques le lissent avec le prêt principal : vous payez une seule mensualité constante sur la durée, le différé du PTZ étant absorbé par le prêt principal. L'assurance emprunteur, elle, est calculée sur la totalité du capital, PTZ compris.Décret PTZ n° 2025-299.
- Un apport n'est pas une condition légale du PTZ, mais les banques en demandent souvent un pour couvrir les frais annexes (notaire, garantie). Bonne nouvelle dans le neuf : ces frais de notaire sont réduits à 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien, ce qui allège le besoin d'apport. Le PTZ peut même, selon les zones et le profil, financer une large part de l'opération.
- Calculer un PTZ donne le montant du prêt à taux zéro selon votre zone, vos revenus et le type de logement — un chiffre isolé. Simuler le financement d'un programme va plus loin : il assemble le PTZ et le prêt principal sur un bien réel et vous donne la mensualité tout compris. Pour estimer le PTZ seul, en amont, le simulateur dédié de calculer-ptz.fr est l'outil adapté ; pour bâtir le plan de financement complet d'un programme, c'est un simulateur de financement du neuf qu'il vous faut.
- Oui. Le PTZ se cumule intégralement avec le prêt Action Logement Accession (jusqu'à 30 000 € à 1 % nominal fixe, sur 25 ans au plus), sous réserve d'éligibilité (salarié d'une entreprise privée non agricole de 10 salariés ou plus). Ces prêts s'ajoutent au prêt principal et sont lissés pour une mensualité maîtrisée.actionlogement.fr.
- Non. Une simulation de financement est une estimation indicative et non contractuelle. Elle ne vaut ni offre de prêt ni accord de financement, et ne garantit pas l'octroi du crédit. Le plan réel dépend de votre dossier complet (revenu fiscal de référence N-2, composition du foyer, prix exact, taux et conditions de la banque). Pour le sécuriser, rapprochez-vous d'un professionnel du financement (intermédiaire en crédit immatriculé ORIAS) ou de votre conseiller bancaire.
- Non. Ce comparatif classe des simulateurs et services de financement du neuf, jamais des promoteurs. Les programmes affichés proviennent de plusieurs promoteurs et ne font l'objet d'aucun classement de notre part. Aucun acteur cité n'a rémunéré Mon-Programme-Neuf.fr pour figurer dans cette page.
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Prêt principal, PTZ et aides du neuf assemblés sur chaque programme. Simulation gratuite, sans inscription.
Pour aller plus loin : simuler la mensualité d'un programme neuf ou les aides au financement du neuf.