Quelle est la condition de travaux pour bénéficier du Denormandie ?

Les travaux d'amélioration doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, ce coût s'entendant du prix d'acquisition du logement additionné du montant des travaux. Ces travaux doivent être facturés par une entreprise (l'auto-construction est exclue) et achevés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l'acquisition. Ils doivent en outre améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 20 % (habitat collectif) ou 30 % (habitat individuel), ou porter sur au moins deux des cinq catégories de travaux visées (isolation toiture, murs, parois vitrées, chauffage, eau chaude sanitaire).

Comment fonctionne le taux de réduction selon la durée d'engagement ?

L'engagement initial de location ne peut être que de 6 ans (taux de 12 %, soit 2 %/an) ou 9 ans (taux de 18 %, soit 2 %/an). La durée de 12 ans, avec un taux cumulé de 21 %, s'obtient uniquement par prorogation triennale de l'engagement initial : les années 10 à 12 sont alors réduites au taux de 1 %/an. Le dispositif Denormandie n'a pas subi le "rabot" appliqué au Pinel entre 2023 et 2024 : il conserve ses taux historiques.

Quels sont les plafonds qui limitent la base de calcul de la réduction ?

La base de calcul (le "prix de revient", soit prix d'acquisition + frais d'acquisition + travaux) est plafonnée par le plus contraignant de deux plafonds : 300 000 € par contribuable et par an, tous logements confondus, et 5 500 €/m² de surface habitable par logement. Le nombre de logements ouvrant droit à la réduction est en outre limité à 2 par an.

Le Denormandie entre-t-il dans le plafonnement global des niches fiscales ?

Oui. Contrairement au dispositif Malraux qui est hors plafond, la réduction Denormandie s'impute dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an (article 200-0 A du CGI). Si elle se cumule avec d'autres avantages fiscaux soumis au même plafond, l'excédent au-delà de 10 000 € par an est définitivement perdu, sans possibilité de report.

Ce simulateur remplace-t-il un avis fiscal personnalisé ?

Non. Ce simulateur donne une estimation indicative fondée sur des hypothèses de modélisation courantes (frais d'acquisition notamment), pas sur les caractéristiques exactes et documentées de votre bien et de votre opération. L'éligibilité de la commune (Opération de Revitalisation de Territoire) et la conformité technique des travaux doivent être vérifiées avant tout engagement, avec un conseiller.

Simulateur investisseur

Simulateur Denormandie 2026 : réduction d'impôt ancien avec travaux

Le dispositif Denormandie réduit votre impôt de 12 à 21 % du prix de revient de votre bien ancien, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération et de louer le logement 6, 9 ou 12 ans. Il est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027 dans les communes en Opération de Revitalisation de Territoire.

réduction d'impôt de 12 % à 21 % du prix de revient, plafonnée à 300 000 € ou 5 500 €/m²

Source : art. 199 novovicies du Code général des impôts (BOI-IR-RICI-365)

Estimation indicative

Simulez votre situation

Votre opération

Prix d'acquisition du logement ancien (€)

Prix du bien hors travaux et hors frais de notaire.

Montant des travaux d'amélioration éligibles (€)

Travaux facturés par une entreprise, doivent représenter au moins 25 % du coût total (prix + travaux).

Surface habitable du logement (m²)

Surface habitable au sens de l'art. R.156-1 du CCH, hors annexes.

Zone du logement

Zonage A bis / A / B1 / B2 / C — Denormandie s'applique quelle que soit la zone dès lors que la commune est en ORT.

Durée d'engagement de location

6 ou 9 ans en engagement initial ; 12 ans s'obtient par prorogation triennale.

Votre profil fiscal

Autres revenus nets du foyer (€/an)

Salaires, pensions et autres revenus du foyer, hors ce dispositif. Sert à déterminer votre tranche d'imposition.

Situation du foyer

Estimation pour un foyer sans personne à charge. Les enfants à charge (parts supplémentaires) réduisent l'imposition affichée — non modélisés dans ce formulaire simplifié.

Éligibilité

Éligible

Taux de réduction d'impôt

18 %

12 % (6 ans), 18 % (9 ans) ou 21 % (12 ans, obtenu par prorogation triennale) — art. 199 novovicies, VI du CGI.

Réduction d'impôt totale sur l'engagement

34 128 €

Base de réduction × taux, avant application du plafond des niches fiscales.

Réduction effective annuelle (an 1)

3 792 €/an

Après plafonnement au plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an (art. 200-0 A du CGI). L'excédent éventuel est perdu.

Loyer maximum mensuel autorisé

759,33 €/mois

Charges non comprises, calculé selon le plafond de zone, la surface pondérée et le coefficient multiplicateur (BOI-IR-RICI-360-20-30).

Les frais d'acquisition (notaire, intermédiation) ne sont pas saisis dans ce formulaire simplifié : ils sont modélisés par défaut à 8 % du prix d'acquisition, une convention prudente pour un bien ancien avec travaux. Votre montant réel de frais peut différer et modifier légèrement le prix de revient retenu, donc la réduction affichée.

Ce que ce dispositif implique

Engagement
Location 9 ans
Location nue à titre de résidence principale, loyer et ressources du locataire plafonnés pendant toute la durée d'engagement. Rupture = reprise de la réduction.
Plafonnement
Plafond global des niches 10 000 €/an
La réduction Denormandie s'impute dans le plafond de 10 000 €/an ; l'excédent est définitivement perdu (non reportable).

Envie d'affiner cette simulation sur votre projet réel ?

Échanger avec Hervé

Exemple sourcé

Un exemple chiffré

Exemple chiffré indicatif — engagement 9 ans, aucun plafonnement

Hypothèses

• Logement ancien en zone B1 : prix d'acquisition 120 000 €, travaux éligibles 60 000 €, frais d'acquisition 10 000 €.
• Surface habitable 65 m², engagement de location 9 ans.
• Ratio travaux = 60 000 / (120 000 + 60 000) = 33,33 % ≥ 25 % → éligible.

Résultat

• Prix de revient = 120 000 + 60 000 + 10 000 = 190 000 € (non plafonné : plafond m² 357 500 €, plafond global 300 000 €).
• Réduction d'impôt totale (taux 18 %) = 34 200 €, soit 3 800 €/an sur 9 ans.
• Loyer maximum mensuel autorisé ≈ 759,33 €/mois (coefficient 0,99, zone B1).

Golden case G1, docs/corpus-fiscal/denormandie.md — art. 199 novovicies du CGI.

Point de vue

Ce qu'il faut retenir

Hervé Voirin — Spécialiste Immobilier Neuf

Le conseil d'Hervé

Le Denormandie est un dispositif exigeant : il impose de trouver un bien ancien dans une commune labellisée ORT ou Action Cœur de Ville, avec un budget travaux représentant au moins un tiers du prix d'acquisition. Ce n'est pas un investissement clé en main comme le neuf — anticipez le temps et le suivi de chantier.

Le point de vigilance principal, c'est le respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire pendant toute la durée d'engagement : un manquement expose à la reprise de l'avantage fiscal déjà obtenu. Vérifiez ces plafonds avant de fixer votre loyer, pas après signature du bail.

Le dispositif s'éteint pour les acquisitions au 31 décembre 2027 : les projets sérieux doivent être engagés suffisamment tôt pour boucler l'acquisition, les travaux et la mise en location dans les délais réglementaires (achèvement des travaux au plus tard fin de la 2e année suivant l'acquisition).

Questions fréquentes

Ce que vous nous demandez le plus souvent.

: Les travaux d'amélioration doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, ce coût s'entendant du prix d'acquisition du logement additionné du montant des travaux. Ces travaux doivent être facturés par une entreprise (l'auto-construction est exclue) et achevés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l'acquisition. Ils doivent en outre améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 20 % (habitat collectif) ou 30 % (habitat individuel), ou porter sur au moins deux des cinq catégories de travaux visées (isolation toiture, murs, parois vitrées, chauffage, eau chaude sanitaire).art. 199 novovicies, I, B, 5° du CGI ; BOI-IR-RICI-365-20 ; décret n° 2019-232 et arrêté du 26 mars 2019
: Le loyer mensuel est plafonné selon la zone du logement : 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en zone B1, 10,26 €/m² en zone B2 et C (barème 2026), pondéré par la surface et un coefficient multiplicateur plafonné à 1,2. Les ressources du locataire, appréciées sur son revenu fiscal de référence N-2, sont également plafonnées selon la composition de son foyer et la zone du bien : par exemple 36 144 € pour une personne seule en zone B1.BOI-BAREME-000017 (millésime 20260310)
: L'engagement initial de location ne peut être que de 6 ans (taux de 12 %, soit 2 %/an) ou 9 ans (taux de 18 %, soit 2 %/an). La durée de 12 ans, avec un taux cumulé de 21 %, s'obtient uniquement par prorogation triennale de l'engagement initial : les années 10 à 12 sont alors réduites au taux de 1 %/an. Le dispositif Denormandie n'a pas subi le "rabot" appliqué au Pinel entre 2023 et 2024 : il conserve ses taux historiques.art. 199 novovicies, VI et VII bis du CGI ; BOI-IR-RICI-365-30
: La base de calcul (le "prix de revient", soit prix d'acquisition + frais d'acquisition + travaux) est plafonnée par le plus contraignant de deux plafonds : 300 000 € par contribuable et par an, tous logements confondus, et 5 500 €/m² de surface habitable par logement. Le nombre de logements ouvrant droit à la réduction est en outre limité à 2 par an.art. 199 novovicies, V, A du CGI ; BOI-IR-RICI-365-30
: Oui. Contrairement au dispositif Malraux qui est hors plafond, la réduction Denormandie s'impute dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an (article 200-0 A du CGI). Si elle se cumule avec d'autres avantages fiscaux soumis au même plafond, l'excédent au-delà de 10 000 € par an est définitivement perdu, sans possibilité de report.art. 200-0 A du CGI
: Non. Ce simulateur donne une estimation indicative fondée sur des hypothèses de modélisation courantes (frais d'acquisition notamment), pas sur les caractéristiques exactes et documentées de votre bien et de votre opération. L'éligibilité de la commune (Opération de Revitalisation de Territoire) et la conformité technique des travaux doivent être vérifiées avant tout engagement, avec un conseiller.

Qui vous accompagne

Votre interlocuteur

Votre interlocuteur : Hervé Voirin

Mon Programme Neuf est édité par Hervé Voirin, fondateur de Stop Loyer. Plus de quinze ans dans l'immobilier neuf (plus de 300 foyers accompagnés, en résidence principale comme en investissement), Conseiller en Gestion de Patrimoine certifié (Juriscampus, 2017) et titulaire de la carte professionnelle T. J'ai exercé comme courtier en crédit avant de réunir, sur un même parcours, la sélection du programme neuf et le financement. Mon parti pris : ne jamais montrer un programme sans dire ce qu'il coûte vraiment une fois le PTZ et les aides intégrés — un prix d'appel sans plan de financement ne sert à rien.

• Mandataire MIOBSP + MIA — inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261 (mandant Courtier d'Avenir, adhérent ENDYA agréée ACPR)
• Conseiller en Gestion de Patrimoine certifié — diplôme niveau II (NSF 313), Juriscampus 2017
• Carte professionnelle T (transactions immobilières, CCI de Meurthe-et-Moselle)
• Plus de quinze ans en immobilier neuf et gestion de patrimoine

Parcours détaillé : Hervé Voirin, expert en immobilier neuf.

Cadre d'exercice

Information précontractuelle et mentions

Cette page ne constitue pas une offre de prêt ni une promesse d'octroi de crédit. Les estimations de mensualité et d'éligibilité PTZ affichées sont indicatives et non contractuelles. Seul un établissement bancaire peut, après étude de votre dossier, émettre une offre de prêt (articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation). L'obtention d'un financement n'est jamais garantie.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités avant de vous engager. La charge de vos crédits, assurance comprise, ne doit en principe pas dépasser 35 % de vos revenus (norme du Haut Conseil de Stabilité Financière).

Mon Programme Neuf est édité par EXPERT IA ENTREPRISE SOLUTIONS (Stop Loyer, RCS Nancy 988 031 225). Transactions sous carte professionnelle T (CCI de Meurthe-et-Moselle) ; aucune détention de fonds. Intermédiation en financement exercée par Hervé Voirin, mandataire MIOBSP + MIA — inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261, mandant Courtier d'Avenir, adhérent ENDYA (agréée ACPR). L'étude de financement est réalisée dans le cadre d'un mandat de recherche écrit signé en amont (art. L. 519-5-1 du CMF) ; les honoraires de courtage éventuels sont plafonnés à 3 000 € TTC et dus uniquement une fois le prêt débloqué — aucune somme n'est perçue avant le versement des fonds (art. L. 519-6 du CMF). Vous restez libre de passer par votre banque ou un autre intermédiaire.

Médiation : en cas de litige, ANM Conso (anm-conso.com, crédit) et La Médiation de l'Assurance (mediation-assurance.org, assurance). Autorité de contrôle : ACPR. Mentions légales complètes.