Simulateur investisseur
Simulateur Malraux 2026 : réduction d'impôt restauration immobilière
Le dispositif Malraux ouvre droit à une réduction d'impôt de 30 % (SPR avec PSMV approuvé) ou 22 % (SPR avec PVAP ou restauration d'utilité publique) sur vos dépenses de restauration ABF, plafonnées à 400 000 € sur 4 ans. Point clé : elle est hors du plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an.
jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt sur 4 ans (400 000 € de travaux × 30 %)
Estimation indicative
Simulez votre situation
Éligibilité
Éligible
Taux de réduction applicable
30 %
30 % en SPR avec PSMV approuvé, 22 % en SPR avec PVAP approuvé ou restauration déclarée d'utilité publique (art. 199 tervicies I bis du CGI).
Base de dépenses retenue
300 000 €
Plafonnée à 400 000 € sur une période de 4 années consécutives. Au-delà, l'excédent de dépenses ne génère aucune réduction.
Réduction d'impôt totale
90 000 €
Base retenue × taux, avant tenue compte de l'impôt réellement dû chaque année. Réduction hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.
Économie réellement imputée
90 000 € (intégralement absorbée)
Réduction effectivement imputée sur l'impôt dû, après report de l'excédent sur les 3 années suivantes (art. 199 tervicies V du CGI). Au-delà, la fraction non imputée est définitivement perdue.
Points d'attention
- • La réduction Malraux n'est PAS soumise au plafonnement des niches de 10 000 €/an.
Ces montants reposent sur deux hypothèses de modélisation par défaut non saisies : un étalement linéaire (à parts égales) du montant total des travaux sur la durée de chantier déclarée, et un impôt sur le revenu annuel du foyer supposé constant sur toute la fenêtre d'imputation (durée de chantier + 3 années de report). Le phasage réel de votre chantier et l'évolution effective de votre impôt peuvent sensiblement modifier la réduction imputée et le montant éventuellement perdu.
Ce que ce dispositif implique
Engagement
Location nue habitation 9 ans
Toute revente ou rupture de location avant 9 ans entraîne la reprise TOTALE de la réduction (sauf décès, invalidité 2e/3e catégorie, licenciement, expropriation).
Plafonnement
Report limité à 3 ans
La réduction s'impute dès l'année de paiement des travaux ; l'excédent d'impôt ne se reporte que sur N+1, N+2, N+3. Il faut un impôt élevé sur une fenêtre courte pour l'absorber.
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Un exemple chiffré
Exemple chiffré indicatif — SPR-PSMV, travaux étalés sur 2 ans
Hypothèses
- • Immeuble en Site Patrimonial Remarquable couvert par un PSMV approuvé (taux 30 %).
- • Travaux ABF de 300 000 € au total, payés à parts égales sur 2 ans (150 000 €/an).
- • Impôt sur le revenu du foyer : 50 000 € chaque année.
Résultat
- • Base retenue : 300 000 € (sous le plafond de 400 000 € sur 4 ans).
- • Réduction totale : 300 000 € × 30 % = 90 000 €.
- • Année 1 : réduction imputable 45 000 € ≤ impôt dû 50 000 € → intégralement imputée, aucun report.
- • Année 2 : réduction imputable 45 000 € ≤ impôt dû 50 000 € → intégralement imputée, aucun report.
- • Économie réelle : 90 000 € sur 2 ans, sans aucune perte.
Golden case Cas A, docs/corpus-fiscal/malraux.md — art. 199 tervicies I bis, III, V du CGI.
Point de vue
Ce qu'il faut retenir
Le conseil d'Hervé
Le Malraux est un dispositif puissant, mais son avantage n'est réel que si votre impôt est suffisant sur la fenêtre du chantier et les trois années qui suivent : une réduction calculée mais non imputée dans ce délai est définitivement perdue. Avant de vous engager, faites vérifier que votre imposition prévisionnelle absorbera bien la totalité de la réduction sur cette période.
C'est une opération patrimoniale exigeante, pas un produit de défiscalisation standard : travaux encadrés par l'Architecte des Bâtiments de France, engagement de location nue en résidence principale pendant 9 ans minimum, et reprise totale de l'avantage en cas de revente anticipée hors motifs limitatifs (décès, invalidité, licenciement, expropriation).
Son atout majeur reste d'être hors du plafonnement des niches fiscales de 10 000 € : pour un foyer déjà fortement imposé et engagé dans d'autres dispositifs plafonnés, le Malraux peut se cumuler sans consommer cette enveloppe. C'est un point qui mérite d'être intégré à une stratégie patrimoniale globale, pas simulé isolément.
Questions fréquentes
Ce que vous nous demandez le plus souvent.
- En 2026, seules deux situations ouvrent droit à la réduction pour une opération nouvelle : un immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé — taux de 30 % — ou un SPR couvert par un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé, ou dont la restauration est déclarée d'utilité publique — taux de 22 %. Les zones QAD (quartier ancien dégradé) et NPNRU, qui pouvaient ouvrir droit à 30 %, sont fermées aux dépenses payées après le 31 décembre 2024 : leur prorogation n'a été reconduite ni par la loi de finances pour 2025, ni par celle pour 2026.art. 199 tervicies I bis du CGI ; BOI-IR-RICI-200-30 (07/03/2024)
- Le plafond est de 400 000 € de dépenses de restauration sur une période globale de 4 années consécutives, sans sous-plafond annuel dans le régime en vigueur (le plafond de 100 000 €/an appartient à l'ancien régime, applicable uniquement aux opérations engagées avant 2017). Vous pouvez donc concentrer 400 000 € de travaux sur une seule année comme les répartir sur plusieurs. Au-delà de 400 000 €, l'excédent de dépenses ne génère aucune réduction supplémentaire.art. 199 tervicies III du CGI ; BOI-IR-RICI-200-30
- La réduction Malraux s'impute l'année du paiement effectif des travaux. Si son montant dépasse l'impôt dû cette année-là, l'excédent peut être reporté sur l'impôt dû au titre des trois années suivantes uniquement. Passé ce délai de report de 3 ans, la fraction non imputée est définitivement perdue. Le Malraux exige donc un impôt élevé sur une fenêtre relativement courte pour être pleinement absorbé.art. 199 tervicies V du CGI ; BOI-IR-RICI-200-30
- Non. Depuis la loi de finances pour 2013, la réduction d'impôt Malraux est expressément exclue du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Elle ne réduit donc pas l'enveloppe disponible pour vos autres avantages fiscaux (Denormandie, emploi à domicile, etc.), à la différence de la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière.art. 200-0 A du CGI ; BOI-IR-LIQ-20-20-10-10
- Pas sur les mêmes dépenses : une dépense de travaux qui ouvre droit à la réduction Malraux ne peut pas, en plus, être déduite comme charge des revenus fonciers. Un euro de travaux ne donne droit qu'à un seul avantage. En revanche, les charges non retenues dans la base Malraux (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion) restent déductibles normalement de vos revenus fonciers.art. 199 tervicies IV du CGI ; BOI-IR-RICI-200-20
- Non. Ce simulateur donne une estimation indicative fondée sur des hypothèses de modélisation (étalement linéaire des dépenses sur la durée déclarée, impôt annuel supposé constant sur la fenêtre d'imputation et de report), pas sur le phasage réel de votre chantier ni sur l'évolution effective de votre impôt. Votre situation réelle (autorisation ABF, conditions de location, projet de revente) doit être étudiée avec un conseiller pour sécuriser vos choix.
Qui vous accompagne
Votre interlocuteur
Votre interlocuteur : Hervé Voirin
Mon Programme Neuf est édité par Hervé Voirin, fondateur de Stop Loyer. Plus de quinze ans dans l'immobilier neuf (plus de 300 foyers accompagnés, en résidence principale comme en investissement), Conseiller en Gestion de Patrimoine certifié (Juriscampus, 2017) et titulaire de la carte professionnelle T. J'ai exercé comme courtier en crédit avant de réunir, sur un même parcours, la sélection du programme neuf et le financement. Mon parti pris : ne jamais montrer un programme sans dire ce qu'il coûte vraiment une fois le PTZ et les aides intégrés — un prix d'appel sans plan de financement ne sert à rien.
- • Mandataire MIOBSP + MIA — inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261 (mandant Courtier d'Avenir, adhérent ENDYA agréée ACPR)
- • Conseiller en Gestion de Patrimoine certifié — diplôme niveau II (NSF 313), Juriscampus 2017
- • Carte professionnelle T (transactions immobilières, CCI de Meurthe-et-Moselle)
- • Plus de quinze ans en immobilier neuf et gestion de patrimoine
Parcours détaillé : Hervé Voirin, expert en immobilier neuf.
Cadre d'exercice
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Mon Programme Neuf est édité par EXPERT IA ENTREPRISE SOLUTIONS (Stop Loyer, RCS Nancy 988 031 225). Transactions sous carte professionnelle T (CCI de Meurthe-et-Moselle) ; aucune détention de fonds. Intermédiation en financement exercée par Hervé Voirin, mandataire MIOBSP + MIA — inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261, mandant Courtier d'Avenir, adhérent ENDYA (agréée ACPR). L'étude de financement est réalisée dans le cadre d'un mandat de recherche écrit signé en amont (art. L. 519-5-1 du CMF) ; les honoraires de courtage éventuels sont plafonnés à 3 000 € TTC et dus uniquement une fois le prêt débloqué — aucune somme n'est perçue avant le versement des fonds (art. L. 519-6 du CMF). Vous restez libre de passer par votre banque ou un autre intermédiaire.
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