Simulateur revenus fonciers 2026 : micro-foncier, réel, déficit foncier

La location nue, c'est d'abord la liberté. Contrairement aux dispositifs de défiscalisation (Jeanbrun, ex-Pinel) ou au LMNP géré, elle ne vous impose aucun engagement de durée, ni les plafonds de loyer et de ressources du locataire qu'imposent souvent ces dispositifs : vous louez au prix du marché et vous revendez quand vous le décidez. C'est un placement de bon sens patrimonial, pas un produit fiscal — et c'est justement là sa force.

Au régime réel, votre vrai levier, ce sont les intérêts de votre crédit. Les premières années, ils sont élevés et viennent réduire, voire annuler, l'impôt sur vos loyers — sans aucune contrepartie d'engagement de durée ni de plafond. Mais attention : ce n'est pas une réduction d'impôt, c'est une déduction qui abaisse votre revenu imposable — et un intérêt d'emprunt reste avant tout un coût que vous réglez à la banque : la déduction l'atténue, elle ne le transforme jamais en gain. On n'emprunte donc jamais davantage dans le seul but de payer moins d'impôt. Son intérêt dépend enfin de votre tranche marginale : plus elle est haute, plus l'économie est forte ; à faible tranche, l'effet reste limité.

Un point de calendrier à ne pas oublier : si une année vos charges dégagent un déficit foncier imputé sur votre revenu global, vous devez conserver le bien en location jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivante. Une revente avant ce terme entraînerait la reprise de cet avantage. Gardez aussi une trace précise de vos reports de déficit d'une année sur l'autre : c'est souvent l'oubli qui coûte le plus cher.

Cette page ne constitue pas une offre de prêt ni une promesse d'octroi de crédit. Les estimations de mensualité et d'éligibilité PTZ affichées sont indicatives et non contractuelles. Seul un établissement bancaire peut, après étude de votre dossier, émettre une offre de prêt (articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation). L'obtention d'un financement n'est jamais garantie.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités avant de vous engager. La charge de vos crédits, assurance comprise, ne doit en principe pas dépasser 35 % de vos revenus (norme du Haut Conseil de Stabilité Financière).

Mon Programme Neuf est édité par EXPERT IA ENTREPRISE SOLUTIONS (Stop Loyer, RCS Nancy 988 031 225). Transactions sous carte professionnelle T (CCI de Meurthe-et-Moselle) ; aucune détention de fonds. Intermédiation en financement exercée par Hervé Voirin, mandataire MIOBSP + MIA — inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261, mandant Courtier d'Avenir, adhérent ENDYA (agréée ACPR). L'étude de financement est réalisée dans le cadre d'un mandat de recherche écrit signé en amont (art. L. 519-5-1 du CMF) ; les honoraires de courtage éventuels sont plafonnés à 3 000 € TTC et dus uniquement une fois le prêt débloqué — aucune somme n'est perçue avant le versement des fonds (art. L. 519-6 du CMF). Vous restez libre de passer par votre banque ou un autre intermédiaire.

Médiation : en cas de litige, ANM Conso (anm-conso.com, crédit) et La Médiation de l'Assurance (mediation-assurance.org, assurance). Autorité de contrôle : ACPR. Mentions légales complètes.