Micro-BIC ou régime réel en LMNP : lequel choisir ?

Il n'existe pas de réponse universelle : cela dépend du niveau de vos charges et surtout de vos amortissements possibles. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % (location longue durée) sans aucune charge réelle à justifier. Le régime réel déduit vos charges réelles ET l'amortissement du bien — souvent plus avantageux dès que vous avez un crédit ou un bien de valeur significative, car l'amortissement peut ramener votre résultat imposable proche de zéro pendant plusieurs années.

L'amortissement LMNP peut-il créer un déficit ?

Non. En LMNP (non professionnel), l'amortissement déductible chaque année est plafonné au résultat avant amortissement : il ne peut ni créer ni aggraver un déficit. La part d'amortissement non déduite (le "différé") n'est pas perdue : elle est reportée sans limitation de durée et pourra être déduite les années suivantes dès que le résultat le permettra.

Que devient l'amortissement déduit quand je revends mon bien LMNP ?

Depuis la loi de finances pour 2025, pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré des amortissements de l'immeuble admis en déduction pendant la location. Concrètement, cela augmente mécaniquement et fortement la plus-value imposable au moment de la revente — c'est le principal point de vigilance du LMNP au réel depuis cette réforme. Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD notamment) en sont exclues.

Quand devient-on Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?

La bascule est automatique dès que DEUX conditions sont cumulativement remplies : vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € sur l'année ET elles dépassent l'ensemble de vos revenus d'activité du foyer (salaires, mais aussi pensions de retraite). Si une seule des deux conditions est remplie, vous restez LMNP. Le statut LMP change profondément la donne : cotisations sociales SSI au lieu des prélèvements sociaux, mais aussi accès à une exonération de plus-value professionnelle sous conditions de recettes et d'ancienneté.

Le statut LMP permet-il d'échapper à l'impôt sur la plus-value ?

Sous conditions, oui pour l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (art. 151 septies du CGI, activité exercée depuis au moins 5 ans en qualité de LMP et recettes moyennes sous 90 000 € pour une exonération totale). Mais attention : cette exonération est fiscale, pas sociale. La part de la plus-value correspondant aux amortissements déduits reste soumise aux cotisations sociales SSI, même lorsque l'impôt est totalement exonéré.

Ce simulateur remplace-t-il un avis fiscal personnalisé ?

Non. Ce simulateur donne une estimation indicative fondée sur des hypothèses de modélisation courantes (durées et quotes-parts d'amortissement notamment), pas sur les caractéristiques exactes et documentées de votre bien. Votre situation réelle (ventilation précise des composants de l'immeuble, historique d'amortissements, projet de cession) doit être étudiée avec un conseiller pour sécuriser vos choix.

Bordeaux

Simulateur investisseur

Simulateur LMNP 2026 : micro-BIC, réel, amortissements

En LMNP, le régime réel est presque toujours plus avantageux que le micro-BIC dès que vous avez un crédit en cours : l'amortissement du bien vient réduire, voire annuler, votre imposition sur les loyers. Attention toutefois : depuis la loi de finances pour 2025, ces amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente.

jusqu'à 50 % d'abattement forfaitaire en micro-BIC, ou l'intégralité des amortissements déductibles au réel

Source : art. 50-0 et 39 C du Code général des impôts

Estimation indicative

Simulez votre situation

Financement

Taux annuel (%)

Durée (années)

Taux ADI (%)

Apport (€)

Taux moyen de marché indicatif (Observatoire Crédit Logement/CSA), modifiable. L'octroi du prêt et la mensualité réellement accordée dépendent notamment de votre taux d'endettement (plafond HCSF 35 %, assurance comprise) et de l'ensemble de vos charges. Cette estimation ne présume pas de l'accord d'un établissement prêteur.

Hervé Voirin, mandataire en opérations de banque et en assurance (MIOBSP + MIA), inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261, mandant Courtier d'Avenir (ORIAS n° 24 002 935). Médiation : ANM Conso.

Projection année par année — Régime réel(afficher)

Détail annuel de la projection, variante Régime réel
Année	Loyer net	Charges	Intérêts	Annuité crédit	ADI	Cash-flow	CRD fin d'année
1	13 580 €	4 200 €	6 245 €	13 267 €	643 €	−4 530 €	187 727 €
2	13 580 €	4 200 €	6 012 €	13 267 €	643 €	−4 530 €	180 472 €
3	13 580 €	4 200 €	5 772 €	13 267 €	643 €	−4 530 €	172 977 €
4	13 580 €	4 200 €	5 524 €	13 267 €	643 €	−4 530 €	165 234 €
5	13 580 €	4 200 €	5 268 €	13 267 €	643 €	−4 530 €	157 234 €
6	13 580 €	4 200 €	5 003 €	13 267 €	643 €	−4 530 €	148 970 €
7	13 580 €	4 200 €	4 730 €	13 267 €	643 €	−4 530 €	140 433 €
8	13 580 €	4 200 €	4 447 €	13 267 €	643 €	−4 530 €	131 613 €
9	13 580 €	4 200 €	4 155 €	13 267 €	643 €	−4 530 €	122 501 €
10	13 580 €	4 200 €	3 854 €	13 267 €	643 €	−4 530 €	113 087 €
11	13 580 €	4 200 €	3 542 €	13 267 €	643 €	−4 530 €	103 362 €
12	13 580 €	4 200 €	3 220 €	13 267 €	643 €	−4 530 €	93 315 €
13	13 580 €	4 200 €	2 888 €	13 267 €	643 €	−4 530 €	82 936 €
14	13 580 €	4 200 €	2 544 €	13 267 €	643 €	−4 530 €	72 213 €
15	13 580 €	4 200 €	2 190 €	13 267 €	643 €	−4 530 €	61 135 €

Revente nette estimée à l'horizon : 153 602 €.

Projection année par année — Micro-BIC(afficher)

Détail annuel de la projection, variante Micro-BIC
Année	Loyer net	Charges	Intérêts	Annuité crédit	ADI	Effet fiscal	Cash-flow	CRD fin d'année
1	13 580 €	4 200 €	6 245 €	13 267 €	643 €	−3 205 €	−7 735 €	187 727 €
2	13 580 €	4 200 €	6 012 €	13 267 €	643 €	−3 205 €	−7 735 €	180 472 €
3	13 580 €	4 200 €	5 772 €	13 267 €	643 €	−3 205 €	−7 735 €	172 977 €
4	13 580 €	4 200 €	5 524 €	13 267 €	643 €	−3 205 €	−7 735 €	165 234 €
5	13 580 €	4 200 €	5 268 €	13 267 €	643 €	−3 205 €	−7 735 €	157 234 €
6	13 580 €	4 200 €	5 003 €	13 267 €	643 €	−3 205 €	−7 735 €	148 970 €
7	13 580 €	4 200 €	4 730 €	13 267 €	643 €	−3 205 €	−7 735 €	140 433 €
8	13 580 €	4 200 €	4 447 €	13 267 €	643 €	−3 205 €	−7 735 €	131 613 €
9	13 580 €	4 200 €	4 155 €	13 267 €	643 €	−3 205 €	−7 735 €	122 501 €
10	13 580 €	4 200 €	3 854 €	13 267 €	643 €	−3 205 €	−7 735 €	113 087 €
11	13 580 €	4 200 €	3 542 €	13 267 €	643 €	−3 205 €	−7 735 €	103 362 €
12	13 580 €	4 200 €	3 220 €	13 267 €	643 €	−3 205 €	−7 735 €	93 315 €
13	13 580 €	4 200 €	2 888 €	13 267 €	643 €	−3 205 €	−7 735 €	82 936 €
14	13 580 €	4 200 €	2 544 €	13 267 €	643 €	−3 205 €	−7 735 €	72 213 €
15	13 580 €	4 200 €	2 190 €	13 267 €	643 €	−3 205 €	−7 735 €	61 135 €

Revente nette estimée à l'horizon : 167 010 €.

Revente estimée sous hypothèse d'une revalorisation de 1,5 %/an sur 15 ans et d'une vacance locative de 3 % — hypothèses de modélisation, aucune garantie de valorisation.

Ces montants reposent sur des hypothèses de modélisation par défaut non saisies : ventilation des composants du bâti et quote-part de terrain non amortissable de 20 %. Votre ventilation réelle peut sensiblement modifier l'amortissement, donc l'imposition affichée.

Cash-flow net mensuel — Régime réel

−377 €/ mois, année 1

Croisière: −377 €
Pire année: −377 €
Effort d'épargne max: −377 €

TRI fonds propres, prévisionnel10,8 %

Estimation indicative, réalisée à partir d'hypothèses de modélisation. Elle ne constitue ni une offre de prêt, ni un conseil personnalisé, et reste soumise à l'étude et à l'acceptation du prêteur. Aucune garantie de rendement ni de revalorisation du bien. Le TRI fonds propres est un indicateur prévisionnel, sensible aux hypothèses retenues.

Régime réel

Charges et amortissements déduits

Loyer net (−3 % vacance): 13 580 €
Effet fiscal /mois: 0 €
Mensualité (crédit + ADI): 1 159 €
Cash-flow net /mois: −377 €
TRI fonds propres, prévisionnel: 10,8 %

Micro-BIC

Abattement forfaitaire 50 %

Loyer net (−3 % vacance): 13 580 €
Effet fiscal /mois: −267 €
Mensualité (crédit + ADI): 1 159 €
Cash-flow net /mois: −645 €
TRI fonds propres, prévisionnel: 5 %

Tableau comparatif de trésorerie mensuelle par variante, année 1
Poste de trésorerie /mois	Régime réel	Micro-BIC
Loyer brut	1 167 €	1 167 €
Vacance locative (−3 %)	−35 €	−35 €
Charges (forfait 30 %)	−350 €	−350 €
Effet fiscal	0 €	−267 €
Mensualité (crédit + ADI)	−1 159 €	−1 159 €
Cash-flow net	−377 €	−645 €
Taux / montant emprunté	3,26 % · 194 750 € empruntés
TRI fonds propres, prévisionnel	10,8 %	5 %

Taux moyen de marché indicatif (Observatoire Crédit Logement/CSA), modifiable. Ne reflète ni une offre, ni le taux d'un établissement en particulier. L'octroi du prêt et la mensualité réellement accordée dépendent notamment de votre taux d'endettement (plafond HCSF 35 %, assurance comprise) et de l'ensemble de vos charges. Cette estimation ne présume pas de l'accord d'un établissement prêteur.

Depuis le 15 février 2025, pour le régime réel, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré des amortissements de l'immeuble admis en déduction pendant la location : la plus-value imposable à la revente est donc mécaniquement plus élevée que sans cette réintégration. Le montant de « revente nette » affiché ci-dessous l'intègre déjà. Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD notamment) sont exclues de ce mécanisme. Source : art. 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 → art. 150 VB, III du CGI.

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Exemple sourcé

Un exemple chiffré

Issy-les-Moulineaux

Exemple chiffré indicatif — arbitrage micro-BIC vs réel

Hypothèses

• Bien meublé longue durée : recettes annuelles 14 000 €, charges hors amortissement 4 000 €.
• Immeuble 180 000 € (quote-part terrain 20 % non amortissable), mobilier 10 000 €.
• Amortissement calculé sur ce bien : environ 6 616 €/an (bâti + mobilier).
• Foyer imposé à la tranche marginale de 30 %.

Résultat

• Micro-BIC (abattement 50 %) : base imposable 7 000 € → imposition totale ≈ 3 304 €/an.
• Régime réel : résultat après charges et amortissement 3 384 € → imposition totale ≈ 1 597 €/an.
• Écart : le régime réel est ici plus avantageux d'environ 1 707 € par an.

Golden case GC-1, docs/corpus-fiscal/lmnp-lmp.md — art. 50-0 et 39 C du CGI.

Point de vue

Ce qu'il faut retenir

Hervé Voirin — Spécialiste Immobilier Neuf

Le conseil d'Hervé

Le réflexe "micro-BIC = simple donc je le garde" coûte souvent cher : dès que vous avez un crédit en cours, l'amortissement au réel réduit fortement votre imposition les premières années. Le calcul mérite d'être refait chaque année, le régime le plus favorable pouvant changer.

Le vrai sujet du LMNP au réel depuis 2025, c'est la sortie : plus vous amortissez longtemps, plus la plus-value taxée à la revente peut grimper. Ce n'est pas une raison pour renoncer au réel — c'est une raison de raisonner sur tout le cycle (détention + revente), pas seulement sur l'économie d'impôt annuelle.

Si vos recettes meublées commencent à approcher votre salaire ou vos pensions, vérifiez le seuil LMP avant qu'il ne s'impose à vous : la bascule est automatique et change les règles du jeu (cotisations sociales, plus-value professionnelle).

Catalogue national

Des programmes éligibles, partout en France

Ville (rayon de recherche)

Typologies

Prix min (€)

Prix max (€)

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Questions fréquentes

Ce que vous nous demandez le plus souvent.

: Il n'existe pas de réponse universelle : cela dépend du niveau de vos charges et surtout de vos amortissements possibles. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % (location longue durée) sans aucune charge réelle à justifier. Le régime réel déduit vos charges réelles ET l'amortissement du bien — souvent plus avantageux dès que vous avez un crédit ou un bien de valeur significative, car l'amortissement peut ramener votre résultat imposable proche de zéro pendant plusieurs années.art. 50-0 CGI
: Non. En LMNP (non professionnel), l'amortissement déductible chaque année est plafonné au résultat avant amortissement : il ne peut ni créer ni aggraver un déficit. La part d'amortissement non déduite (le "différé") n'est pas perdue : elle est reportée sans limitation de durée et pourra être déduite les années suivantes dès que le résultat le permettra.art. 39 C, II du CGI
: Depuis la loi de finances pour 2025, pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré des amortissements de l'immeuble admis en déduction pendant la location. Concrètement, cela augmente mécaniquement et fortement la plus-value imposable au moment de la revente — c'est le principal point de vigilance du LMNP au réel depuis cette réforme. Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD notamment) en sont exclues.art. 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 → art. 150 VB, III du CGI
: La bascule est automatique dès que DEUX conditions sont cumulativement remplies : vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € sur l'année ET elles dépassent l'ensemble de vos revenus d'activité du foyer (salaires, mais aussi pensions de retraite). Si une seule des deux conditions est remplie, vous restez LMNP. Le statut LMP change profondément la donne : cotisations sociales SSI au lieu des prélèvements sociaux, mais aussi accès à une exonération de plus-value professionnelle sous conditions de recettes et d'ancienneté.art. 155, IV du CGI
: Sous conditions, oui pour l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (art. 151 septies du CGI, activité exercée depuis au moins 5 ans en qualité de LMP et recettes moyennes sous 90 000 € pour une exonération totale). Mais attention : cette exonération est fiscale, pas sociale. La part de la plus-value correspondant aux amortissements déduits reste soumise aux cotisations sociales SSI, même lorsque l'impôt est totalement exonéré.art. 151 septies du CGI ; art. L. 131-6, II du Code de la sécurité sociale
: Non. Ce simulateur donne une estimation indicative fondée sur des hypothèses de modélisation courantes (durées et quotes-parts d'amortissement notamment), pas sur les caractéristiques exactes et documentées de votre bien. Votre situation réelle (ventilation précise des composants de l'immeuble, historique d'amortissements, projet de cession) doit être étudiée avec un conseiller pour sécuriser vos choix.

Qui vous accompagne

Votre interlocuteur

Votre interlocuteur : Hervé Voirin

Mon Programme Neuf est édité par Hervé Voirin, fondateur de Stop Loyer. Plus de quinze ans dans l'immobilier neuf (plus de 300 foyers accompagnés, en résidence principale comme en investissement), Conseiller en Gestion de Patrimoine certifié (Juriscampus, 2017) et titulaire de la carte professionnelle T. J'ai exercé comme courtier en crédit avant de réunir, sur un même parcours, la sélection du programme neuf et le financement. Mon parti pris : ne jamais montrer un programme sans dire ce qu'il coûte vraiment une fois le PTZ et les aides intégrés — un prix d'appel sans plan de financement ne sert à rien.

• Mandataire MIOBSP + MIA — inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261 (mandant Courtier d'Avenir, adhérent ENDYA agréée ACPR)
• Conseiller en Gestion de Patrimoine certifié — diplôme niveau II (NSF 313), Juriscampus 2017
• Carte professionnelle T (transactions immobilières, CCI de Meurthe-et-Moselle)
• Plus de quinze ans en immobilier neuf et gestion de patrimoine

Parcours détaillé : Hervé Voirin, expert en immobilier neuf.

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Cette page ne constitue pas une offre de prêt ni une promesse d'octroi de crédit. Les estimations de mensualité et d'éligibilité PTZ affichées sont indicatives et non contractuelles. Seul un établissement bancaire peut, après étude de votre dossier, émettre une offre de prêt (articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation). L'obtention d'un financement n'est jamais garantie.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités avant de vous engager. La charge de vos crédits, assurance comprise, ne doit en principe pas dépasser 35 % de vos revenus (norme du Haut Conseil de Stabilité Financière).

Mon Programme Neuf est édité par EXPERT IA ENTREPRISE SOLUTIONS (Stop Loyer, RCS Nancy 988 031 225). Transactions sous carte professionnelle T (CCI de Meurthe-et-Moselle) ; aucune détention de fonds. Intermédiation en financement exercée par Hervé Voirin, mandataire MIOBSP + MIA — inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261, mandant Courtier d'Avenir, adhérent ENDYA (agréée ACPR). L'étude de financement est réalisée dans le cadre d'un mandat de recherche écrit signé en amont (art. L. 519-5-1 du CMF) ; les honoraires de courtage éventuels sont plafonnés à 3 000 € TTC et dus uniquement une fois le prêt débloqué — aucune somme n'est perçue avant le versement des fonds (art. L. 519-6 du CMF). Vous restez libre de passer par votre banque ou un autre intermédiaire.

Médiation : en cas de litige, ANM Conso (anm-conso.com, crédit) et La Médiation de l'Assurance (mediation-assurance.org, assurance). Autorité de contrôle : ACPR. Mentions légales complètes.