Simulateur SCI 2026 : comparateur IR vs IS

Revente estimée sous hypothèse d'une revalorisation de 1,5 %/an sur 15 ans et d'une vacance locative de 3 % — hypothèses de modélisation, aucune garantie de valorisation.

Ces montants reposent sur des hypothèses de modélisation par défaut, non saisies dans le formulaire : acquisition financée à crédit au taux moyen de marché indicatif de l'Observatoire Crédit Logement/CSA (modifiable dans les paramètres de financement), charges déductibles estimées à 30 % des loyers, et — pour la seule variante à l'IS — amortissement du bâti calculé sur une quote-part de terrain non amortissable de 15 % et une durée linéaire de 40 ans. La projection retient un horizon de revente de 15 ans, une revalorisation du bien de 1,5 % par an et un taux de vacance locative de 3 %. Votre bien réel (ventilation des composants, charges effectives, conditions de crédit, durée de détention) peut sensiblement modifier l'amortissement, la revente et donc le verdict IR/IS affiché.

Cette comparaison met les deux régimes sur un pied d'égalité de départ, mais leur logique n'est pas symétrique — il faut en avoir conscience pour lire le verdict. En SCI à l'IR, la société est translucide (semi-transparente) : chaque associé ajoute sa quote-part de résultat à ses autres revenus et l'impose à sa tranche marginale d'imposition (barème de l'impôt sur le revenu, art. 8 du CGI), majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux. Le résultat dépend donc de la situation fiscale personnelle de chaque associé, que cette simulation ne connaît pas. En SCI à l'IS, c'est la société qui paie l'impôt (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà), puis les associés sont taxés une seconde fois au prélèvement forfaitaire unique de 30 % lorsqu'ils se distribuent les bénéfices. Surtout, le choix de l'IS engage durablement : l'option est révocable seulement jusqu'au cinquième exercice qui suit celui de l'option, puis elle devient définitive et irréversible (art. 239, 1 du CGI ; BOI-IS-CHAMP-20-20-30) ; une renonciation, une fois exercée, interdit toute nouvelle option à l'IS. On ne revient donc pas librement à l'IR après quelques années. L'IS impose par ailleurs une comptabilité commerciale (bilan, liasse fiscale) et des frais de tenue récurrents, le plus souvent confiés à un expert-comptable : un coût de fonctionnement à intégrer à l'arbitrage, surtout sur un projet de taille modeste. Pour cette raison, le verdict de ce comparateur se lit sur le cycle complet — détention plus revente — et jamais sur la seule imposition d'une année. Ce verdict suppose en outre une revente à l'horizon retenu : pour une stratégie de pure capitalisation ou de transmission sans revente de votre vivant, l'avantage de l'IS pendant la détention n'est jamais repris et l'arbitrage peut pencher différemment — à valider avec un conseiller. Un régime peut sembler plus léger pendant la location et se révéler plus coûteux à la sortie.

La revente est le moment où les deux régimes divergent le plus. En SCI à l'IR, la cession relève de la plus-value immobilière des particuliers (art. 150 U et suivants du CGI) : le gain bénéficie des abattements pour durée de détention (art. 150 VC du CGI), avec exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Comme la SCI à l'IR ne déduit aucun amortissement pendant la location, il n'y a rien à réintégrer : la base de la plus-value reste le prix d'acquisition majoré des frais. En SCI à l'IS, la logique s'inverse. La plus-value est professionnelle : elle se calcule sur la valeur nette comptable (prix d'acquisition diminué des amortissements déjà déduits). Les amortissements pratiqués année après année pour réduire l'impôt sont donc réintégrés à la revente, ce qui gonfle mécaniquement la plus-value taxable, imposée au taux de l'IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà) et sans aucun abattement pour durée de détention (art. 209 du CGI). Une seconde couche s'ajoute lorsque le produit sort de la société vers les associés (dividende ou boni de liquidation), soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (art. 200 A du CGI, 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). C'est l'effet que l'on résume par « bombe fiscale à la sortie » : l'IS allège l'impôt pendant la détention, mais concentre la facture au moment de la revente. Notre projection intègre cet arbitrage complet ; elle ne remplace pas l'analyse d'un notaire ou d'un expert-comptable sur votre situation.